(제351회-안전복지 제1차)한슬

한슬(제351회-안전복지 제1차)

의 안 번 호	448		제351회 임시회
			2025. 7. 21.(월)

양정4 재개발사업 정비계획 결정 및 정비구역 지정(안)에 대한 구의회 의견청취의 건

검 토 보 고 서

안전복지위원회 전문위원 김상옥

1. 제안사유

❍ 본 구역은 「2030 부산광역시 도시·주거환경정비기본계획」에 따라 2024년 6월 사전타당성 검토 심의를 통과하였으며,

❍ 노후·불량한 주택이 과도하게 밀집되어 있어 대부분이 30년 이상 경과한 건축물로 도시의 기능 및 경관이 현저히 불량한 지역으로 정비기반시설이 열악하고, 과소토지 등에 의해 대지로서의 효용이 현저히 떨어져 합리적이고 계획적인 개발이 필요한 지역임.

❍ 이에, 노후·불량건축물의 개선, 정비기반시설의 설치 등을 통한 도시의 기능, 경관을 제고하고, 주민들의 삶의 질 향상 및 쾌적하고 건전한 주거환경을 조성하고자 재개발 정비구역을 지정코자 함.

2. 주요내용

가. 정비사업 개요

1) 사 업 명: 양정4 재개발사업

2) 구역면적: 29,608.1㎡

3) 동 의 율

▷ 토지등소유자 : 70.27% (동의자 156명 / 토지등소유자 222명)

▷ 토지면적 : 77.00% (동의면적  22,797.2㎡ / 토지면적 29,608.1㎡)

나. 건축물에 관한 계획

1) 건축계획: 지하 3층 / 지상 26층, 8개동

2) 용  도: 공동주택(609세대)

3) 건폐율 30% 이하,  용적률 267% 이하,  높이 최고 83m 이하

3. 추진경위

가. 사전타당성 검토

○ 2022. 12. 08. : 정비사업 사전타당성검토 신청(준비위원회→부산진구청)

○ 2024. 06. 28. : 정비사업 사전타당성검토 심의위원회 개최

○ 2024. 07. 03. : 정비사업 사전타당성검토 심의결과 통보(조건부의결)

나. 정비구역 지정 및 정비계획 결정

○ 2024. 10. 11. : 정비구역 지정 및 정비계획 결정(안) 주민제안서 제출

(준비위원회 → 부산진구청)

○ 2025. 01. 16. : 협의의견에 대한 조치계획서 및 보완도서 제출

○ 2025. 05. 28. ~ 06. 27. : 주민공람․공고

○ 2025. 06. 11. : 주민설명회

4. 향후계획

○ '25.09.: 부산광역시 도시계획위원회 심의(예정)

5. 관계법령

○「도시 및 주거환경정비법령」제15조(정비계획 입안을 위한 주민의견청취 등)

6. 주요 검토내용

가. 의견청취안의 개요

1) 본 의견청취안은 「도시 및 주거환경정비법」제15조 제1항 및 제2항에 따라 ‘양정4 재개발사업 정비계획 결정 및 정비구역 지정(안)’에 대해 부산진구의회 의견을 청취하고자 제출되었음.

2) 부산진구 양정동 366-40번지 일대는 「2030 부산광역시 도시·주거환경정비기본계획」에 따라 2024년 6월 사전타당성 검토 심의를 통과하였으며, 「2030 부산광역시 도시·주거환경정비 기본계획」에 따라 토지등 소유자의 1/2 이상 및 토지면적의 1/2 이상 동의를 받아 정비계획 및 정비구역 지정하려는 사안임

나. 부산진구 양정동 366-40번지 일대 입지

1) 대상지 인근으로는 초등학교(양성초등학교), 중학교(향도중학교), 고등학교(양정고등학교, 세정고등학교)가 인접해 있어 교육환경이 양호하며, 1km 반경에 황령산, 화지산이 있어 자연경관이 우수함.

2) 대상지의 용도지역은 제2종일반주거지역, 제3종일반주거지역, 일반상업지역이 혼재된 지역이며, 대상지와 인접하여 진남로, 중앙대로가 있어 부암동, 부전동과 연산동으로 진입이 가능하여 교통이 원활한 지역임.

※ (참고1) 위치도

다. 양정4 재개발사업 정비구역(안) 주요 내용

1) 용도지역에 관한 계획

구 분		면 적(㎡)			구성비 (%)
		기 정	변 경	변경후
총 계		29,608.1	-	29,608.1	100.0
주거지역	제2종일반주거지역	20,900.6	감) 20,900.6	-	-
	제3종일반주거지역	8,657.5	증) 20,900.6	29,558.1	99.8
상업지역	일반상업지역	50.0	-	50.0	0.2

○ 제2종일반주거지역이 전체면적 29,608㎡의 70.6%로 였으나 정비계획(안)에서는 제2종일반주거지역을 삭제하고, 제3종일반주거지역을 29.2%에서 99.8%로 상향

2) 토지이용에 관한 계획

구 분	명 칭			면 적(㎡)	비율(%)	비 고
도시관리계획 용 도 지 역	계			29,608.1	100.0
	제3종일반주거지역			29,558.1	99.8	제2종→제3종 20,900.6㎡
	일반상업지역			50.0	0.2
도시관리계획 용 도 지 구	-			-	-
택 지 및 정비기반시설 (도시계획시설)	계			29,608.1	100.0
	택 지			20,341.0	68.7
		공동주택용지		20,341.0	68.7
	정비기반시설 (도시계획시설)			9,267.1	31.3
		사회복지 시설	경로당	159.3	0.5
			어린이집	312.0	1.0
		도 로		8,795.8	29.7	∙도시계획시설 3개소

○ (토지이용계획) 총 면적 29,608.1㎡ 중 택지 20,341.0㎡(68.7%)이며, 도로 8,795.8㎡(29.7%), 사회복지시설(경로당 159.3㎡(0.5%), 어린이집 312.0㎡(1.0%) 등 정비기반시설이9,267.1㎡로 총 31.3%에 해당함

3) 도시계획시설 및 정비기반시설의 설치·정비계획

○ 도시계획시설(도로) 결정(변경)조서

구분	규 모				기능	연장 (m)	기점	종점	사용 형태	주 요 경과지	최 초 결정일	비고
	등급	류별	번호	폭원(m)
기정	중로	3	106	12~18	집산 도로	5,000	양정동 중2-30	대연동 대2-3	일반도로	-	건고 555호 (72.12.30)
변경	중로	3	106	12~20	집산 도로	5,000 (126)	양정동 중2-30	대연동 대2-3	일반도로	-	건고 555호 (72.12.30)	일부구간 노선확폭
신설	중로	3	A	12	국지도로	289	전포동 2-118	양정동 364-2	일반도로	-	-	노선 신설
기정	소로	1	24	10	국지 도로	145	양정동 420-7	양정동 429-26	일반도로	-	건고 제71-44호 (71.01.28)
변경	소로	1	24	13	국지 도로	277	양정동 362-21	양정동 429-26	일반도로	-	건고 제71-44호 (71.01.28)	노선 확폭 및 연장
기정	소로	2	3	8	국지 도로	314	전포동 151-11	양정동 366-5	일반도로	-	부산진구 고시 제1995-52호 (1995.07.05.)	-
변경	소로	2	3	8	국지 도로	151	전포동 151-11	전포동 2-118	일반도로	-	부산진구 고시 제1995-52호 (1995.07.05.)	노선 축소
폐지	중로	2	34	15	국지 도로	126	양정동 366-1	양정동 366-40	일반 도로	-	부산진구 고시 제2022-63호 (2022.5.18.)	노선 폐지
폐지	소로	2	389	8.2 ~8.5	국지 도로	70	양정동408 (소3-384호선)	양정동 408	일반도로	-	부고 제2014-45호 (2014.01.29)	노선 폐지

구분	도면 표시 번호	시설명	위 치	면적(㎡)			최 초 결정일	비 고
				기정	변경	변경후
신설	가	사회복지 시설	양정동 418-265번지 일원	-	증) 159.3	159.3	-	경로당
신설	나	사회복지 시설	양정동 418-267번지 일원	-	증) 312.0	312.0	-	어린이집

○ 도시계획시설(사회복지시설) 결정조서

○ 가구 또는 획지에 관한 계획

구분	가구 번호	면적(㎡)	획 지			비 고
			번호	위 치	면적(㎡)
신설	합계	29,608.1	-	-	29,608.1
	1	17,373.8	1	양정동 366-40번지 일원	17,373.8	∙공동주택 및 부대복리시설
	2	2,967.2	1	양정동 418-196번지 일원	2,967.2	∙공동주택 및 부대복리시설
		159.3	2	양정동 418-265번지 일원	159.3	∙경로당
		312.0	3	양정동 418-267번지 일원	312.0	∙어린이집
	-	8,795.8	-	양정동 366-1번지 일원	8,795.8	∙도로

〇 건축물의 주용도·건폐율·용적률·높이 등에 관한 계획

구분	구역구분		획지구분		위 치	주용도	건폐율	용적률	높이
	명칭	면적(㎡)	명칭	면적(㎡)
신설	양정4 재개발 사 업 정 비 구 역	29,608.1	1-1	17,373.8	양정동 366-40번지 일원	공동주택 및 부대복리시설	30% 이하	268% 이하	83m이하
			2-1	2,967.2	양정동 418-196번지 일원	공동주택 및 부대복리시설	30% 이하	261% 이하	71m이하
			2-2	159.3	양정동 418-265번지 일원	경로당	50% 이하	240% 이하	25m이하
			2-3	312.0	양정동 418-267번지 일원	어린이집	50% 이하	240% 이하	25m이하
주택의 규모 및 건설비율			∙ 건설하는 주택 전체 세대수의 40% 이상을 85㎡ 이하로 건설
임대주택 건설에 관한 사항			∙ 건설하는 주택 전체 세대수의 10% 이상 임대주택으로 건설 ∙ 임대주택 세대수의 30% 이상 또는 총 건설 주택세대수의 5% 이상 → 40㎡ 이하 규모의 임대주택으로 건설

라. 주민 의견청취 결과

1) 주민설명회 : 2025. 6. 11 ▷제출 의견 없음

2) 주민공람・공고 : 2025. 5. 28 ~ 6. 27(31일간)

- 제출의견: 2건

연번	성 명	공 람 의 견	조 치 계 획	비고
1	이○○	○ 양정4 재개발사업 구역에서 본인 소유의 토지 및 건축물 제척 요구	○「2030 부산광역시 도시·주거환경정비기본계획」 및 관련법령에 근거하여 구역 범위를 설정하였으며, 사전타당성 가이드라인 상 소규모 잔여지 발생 지양하고 있으며 건축배치계획 등을 고려하였을 때 제척 요청 토지들은 부득이 포함되었음 ○ 추후 부산광역시에 주민공람 의견을 첨부하여 입안 신청 예정임	불채택
2	안○○			불채택

※ 재개발 사업 추진 절차

사전타당성 검토 → 정비계획 수립 → 정비구역 지정 → 추진위원회 구성 → 조합설립인가 → 사업시행인가 → 관리처분계획인가 → 착공 및 일반분양 → 준공, 청산

7. 검토의견

가. 이 청취안은 “2030 부산광역시 도시·주거환경정비기본계획”에 따라 정비구역을 설정하고 2024. 6월 사전타당성검토 심의를 통과하여 「도시 및 주거환경정비법」제8조에 따라 양정4 재개발사업 정비계획 결정 및 정비구역을 지정코자 구의회의 의견을 듣고자 하는 것임.

나. 이 구역은 노후·불량한 주택이 과도하게 밀집되어 있어 대부분이 30년 이상 경과한 건축물로 도시의 기능 및 경관이 현저히 불량한 지역으로 정비기반시설이 열악하고, 과소토지 등에 의해 대지로서의 효용이 현저히 떨어져 합리적이고 계획적인 개발이 필요한 지역으로,

다. 이에, 노후·불량건축물의 개선, 정비기반시설의 설치 등을 통한 도시의 기능, 경관을 제고하고, 주민들의 삶의 질 향상 및 쾌적하고 건전한 주거환경을 조성하고자 재개발 정비구역을 지정하려는 것으로

라. 관련기관(부서)에서 제시한 사항을 시기 내 가능한 부분은 모두 수용하고, 토지 등 소유자의 70% 이상이 동의하고 있어 법적 동의율을 충족하는 등 사업추진 상 큰 애로사항도 보이지 않으나

마. 상기 주민 공람시 제출된 의견에 대한 향후 지속적인 협의로 원만한 해결이 될 수 있도록 이 부분에 대한 관리가 필요하다고 검토됨.

참고		관련 법령

▣ 도시 및 주거환경정비법

제5조(기본계획의 내용) ① 기본계획에는 다음 각 호의 사항이 포함되어야 한다.

9. 제16조에 따라 정비구역으로 지정할 예정인 구역(이하 “정비예정구역”이라 한다)의 개략적 범위

10. 단계별 정비사업 추진계획(정비예정구역별 정비계획의 수립시기가 포함되어야 한다)

② 기본계획의 수립권자는 기본계획에 다음 각 호의 사항을 포함하는 경우에는 제1항제9호 및 제10호의 사항을 생략할 수 있다.

1. 생활권의 설정, 생활권별 기반시설 설치계획 및 주택수급계획

2. 생활권별 주거지의 정비ㆍ보전ㆍ관리의 방향

제8조(정비구역의 지정) ⑤ 자치구의 구청장 또는 광역시의 군수(이하 제9조, 제11조 및 제20조에서 “구청장등”이라 한다)는 제9조에 따른 정비계획을 입안하여 특별시장ㆍ광역시장에게 정비구역 지정을 신청하여야 한다. 이 경우 제15조제2항에 따른 지방의회의 의견을 첨부하여야 한다.

제15조(정비계획 입안을 위한 주민의견청취 등) ① 정비계획의 입안권자는 정비계획을 입안하거나 변경하려면 주민에게 서면으로 통보한 후 주민설명회 및 30일 이상 주민에게 공람하여 의견을 들어야 하며, 제시된 의견이 타당하다고 인정되면 이를 정비계획에 반영하여야 한다.

② 정비계획의 입안권자는 제1항에 따른 주민공람과 함께 지방의회의 의견을 들어야 한다. 이 경우 지방의회는 정비계획의 입안권자가 정비계획을 통지한 날부터 60일 이내에 의견을 제시하여야 하며, 의견제시 없이 60일이 지난 경우 이의가 없는 것으로 본다.