(제351회-안전복지 제1차)한슬

한슬(제351회-안전복지 제1차)

양정4 재개발사업

정비계획 결정 및 정비구역 지정(안)에 대한 구의회 의견청취의 건

의안 번호	448		제출년월일 : 2025. 07. 제 출 자 : 부산광역시 부산진구청장

1. 제안 사유

❍ 본 구역은 「2030 부산광역시 도시·주거환경정비기본계획」에 따라 2024년 6월 사전타당성 검토 심의를 통과하였으며,

❍ 노후·불량한 주택이 과도하게 밀집되어 있어 대부분이 30년 이상 경과한 건축물로 도시의 기능 및 경관이 현저히 불량한 지역으로 정비기반시설이 열악하고, 과소토지 등에 의해 대지로서의 효용이 현저히 떨어져 합리적이고 계획적인 개발이 필요한 지역임.

❍ 이에, 노후·불량건축물의 개선, 정비기반시설의 설치 등을 통한 도시의 기능, 경관을 제고하고, 주민들의 삶의 질 향상 및 쾌적하고 건전한 주거환경을 조성하고자 재개발 정비구역을 지정코자 함.

2. 주요내용

가. 정비사업 개요

❍ 사 업 명 : 양정4 재개발사업

❍ 구역면적 : 29,608.1㎡

❍ 동 의 율

▷ 토지등소유자 : 70.27% (동의자 156명 / 토지등소유자 222명)

▷ 토지면적 : 77.00% (동의면적 22,797.2㎡ / 토지면적 29,608.1㎡)

나. 건축물에 관한 계획

❍ 건축계획 : 지하 3층 / 지상 26층, 8개동

❍ 용    도 : 공동주택(609세대)

❍ 건 폐 율 : 30% 이하 / 용적률 : 267% 이하 / 높이: 최고 83m 이하

구의회 의견청취

양정4 재개발사업

정비계획 결정 및 정비구역 지정(안)

2025. 07.

부산광역시 부산진구

양정4 재개발사업 정비계획 결정 및 정비구역 지정(안)

1. 정비계획 결정 및 정비구역 지정(안) 신청 개요

가. 구 역 명 : 양정4 재개발사업 정비구역

〇 위  치: 부산광역시 부산진구 양정동 366-40번지 일원

〇 면  적: 29,608.1㎡

나. 정비계획 결정 주요내용

〇 용도지역

⚫ 제2종일반주거지역 : 20,900.6㎡ (제2종→제3종)

⚫ 제3종일반주거지역 : 8,657.5㎡

⚫ 일반상업지역 : 50.0㎡

〇 택지 및 정비기반시설(도시계획시설) 계획

⚫ 공동주택용지 : 20,341.0㎡ (68.7%)

⚫ 정비기반시설 : 9,267.1㎡(31.3%) [사회복지시설(경로당, 어린이집) 2개소, 도로 3개소]

2. 정비계획 결정 및 정비구역 지정 조서

가. 정비구역 지정조서(안)

지정 구분	사업의 구 분	구역의 명 칭	위 치	면적 (㎡)	비 고]
신규	재개발사업	양정4 재개발사업 정비구역	부산진구 양정동 366-40번지 일원	29,608.1	-

나. 토지등소유자별 분담금 추산액 및 산출근거

분담금 추산액	총수입 추산액	총사업비 추산액	종전자산합계 추산액	추정 비례율
	313,037,335,675원	242,316,823,310원	68,132,890,000원	103.80%
산출근거	＊ 종전자산합계 추산액 = 토지등소유자별 종전자산 추산액 합계 ＊ 추정 비례율 = (총수입 추산액 – 총사업비 추산액) / 종전자산합계 추산액 ＊ 토지등소유자별 분담금 추산액 = 조합원 분양가 - 권리가액

※ 상기 추산액은 사업시행계획 및 관리처분계획 인·허가 과정에 따른 분양규모의 변경, 종후 재평가, 일반분양가 확정, 정비사업비(공통부담소요비용)의 증감 등에 의거 변경될 수 있음

다. 정비계획 결정조서(안)

〇 토지이용계획

구 분	명 칭			면 적(㎡)	비율(%)	비 고
도시관리계획 용 도 지 역	계			29,608.1	100.0
	제3종일반주거지역			29,558.1	99.8	제2종→제3종 20,900.6㎡
	일반상업지역			50.0	0.2
도시관리계획 용 도 지 구	-			-	-
택 지 및 정비기반시설 (도시계획시설)	계			29,608.1	100.0
	택 지			20,341.0	68.7
		공동주택용지		20,341.0	68.7
	정비기반시설 (도시계획시설)			9,267.1	31.3
		사회복지 시설	경로당	159.3	0.5
			어린이집	312.0	1.0
		도 로		8,795.8	29.7	∙도시계획시설 3개소

〇 용도지역에 관한 계획

구 분		면 적(㎡)			구성비 (%)
		기 정	변 경	변경후
총 계		29,608.1	-	29,608.1	100.0
주거지역	제2종일반주거지역	20,900.6	감) 20,900.6	-	-
	제3종일반주거지역	8,657.5	증) 20,900.6	29,558.1	99.8
상업지역	일반상업지역	50.0	-	50.0	0.2

〇 도시계획시설 및 정비기반시설의 설치․정비계획

￭ 도시계획시설(도로) 결정(변경)조서

구분	규 모				기능	연장 (m)	기점	종점	사용 형태	주 요 경과지	최 초 결정일	비고
	등급	류별	번호	폭원(m)
기정	중로	3	106	12~18	집산 도로	5,000	양정동 중2-30	대연동 대2-3	일반도로	-	건고 555호 (72.12.30)
변경	중로	3	106	12~20	집산 도로	5,000 (126)	양정동 중2-30	대연동 대2-3	일반도로	-	건고 555호 (72.12.30)	일부구간 노선확폭
신설	중로	3	A	12	국지도로	289	전포동 2-118	양정동 364-2	일반도로	-	-	노선 신설
기정	소로	1	24	10	국지 도로	145	양정동 420-7	양정동 429-26	일반도로	-	건고 제71-44호 (71.01.28)
변경	소로	1	24	13	국지 도로	277	양정동 362-21	양정동 429-26	일반도로	-	건고 제71-44호 (71.01.28)	노선 확폭 및 연장
기정	소로	2	3	8	국지 도로	314	전포동 151-11	양정동 366-5	일반도로	-	부산진구 고시 제1995-52호 (1995.07.05.)	-
변경	소로	2	3	8	국지 도로	151	전포동 151-11	전포동 2-118	일반도로	-	부산진구 고시 제1995-52호 (1995.07.05.)	노선 축소
폐지	중로	2	34	15	국지 도로	126	양정동 366-1	양정동 366-40	일반 도로	-	부산진구 고시 제2022-63호 (2022.5.18.)	노선 폐지
폐지	소로	2	389	8.2 ~8.5	국지 도로	70	양정동408 (소3-384호선)	양정동 408	일반도로	-	부고 제2014-45호 (2014.01.29)	노선 폐지

※(  )는 구역내 확폭 구간 연장임.

￭ 도시계획시설(사회복지시설) 결정조서

구분	도면 표시 번호	시설명	위 치	면적(㎡)			최 초 결정일	비 고
				기정	변경	변경후
신설	가	사회복지 시설	양정동 418-265번지 일원	-	증) 159.3	159.3	-	경로당
신설	나	사회복지 시설	양정동 418-267번지 일원	-	증) 312.0	312.0	-	어린이집

〇 공동이용시설 설치계획

구 분	계 획	비 고
공동이용시설	∙「도시 및 주거환경정비법」제2조 제5호 및 동법 시행령 제4조의 규정에서 정하는 시설을 향후 사업시행계획 인가 시 「주택법」및 「주택건설기준 등에 관한 규정」에서 정하는 기준에 따라 설치	-

〇 가구 또는 획지에 관한 계획

구분	가구 번호	면적(㎡)	획 지			비 고
			번호	위 치	면적(㎡)
신설	합계	29,608.1	-	-	29,608.1
	1	17,373.8	1	양정동 366-40번지 일원	17,373.8	∙공동주택 및 부대복리시설
	2	2,967.2	1	양정동 418-196번지 일원	2,967.2	∙공동주택 및 부대복리시설
		159.3	2	양정동 418-265번지 일원	159.3	∙경로당
		312.0	3	양정동 418-267번지 일원	312.0	∙어린이집
	-	8,795.8	-	양정동 366-1번지 일원	8,795.8	∙도로

〇 기존 건축물의 정비・개량계획

구분	지구구분		가구 또는 획지 구분		위 치	정비개량계획(동)					비 고
	명칭	면적 (㎡)	명칭	면적 (㎡)		계	존치	개수	철거후 신축	철거 이주
합 계		29,608.1	-	29,608.1	-	134	-	-	134	-	-
신설	양정4 재개발 사 업 정 비 구 역	29,608.1	1-1	17,373.8	양정동 366-40번지 일원	102	-	-	102	-	-
			2-1	2,967.2	양정동 418-196번지 일원	25	-	-	25	-	-
			2-2	159.3	양정동 418-265번지 일원	1	-	-	1	-	-
			2-3	312.0	양정동 418-267번지 일원	3	-	-	3	-	-
			도로	8,795.8	양정동 366-1번지 일원	3	-	-	3	-	-

〇 건축물의 주용도·건폐율·용적률·높이 등에 관한 계획

구분

구역구분

획지구분

위 치

주용도

건폐율

용적률

높이

비고

명칭

면적(㎡)

명칭

면적(㎡)

신설

양정4

재개발

사  업

정  비

구  역

29,608.1

1-1

17,373.8

양정동

366-40번지 일원

공동주택 및 부대복리시설

30%

이하

268%

이하

83m이하

-

2-1

2,967.2

양정동

418-196번지 일원

공동주택 및 부대복리시설

30%

이하

261%

이하

71m이하

-

2-2

159.3

양정동

418-265번지 일원

경로당

50%

이하

240%

이하

25m이하

-

2-3

312.0

양정동

418-267번지 일원

어린이집

50%

이하

240%

이하

25m이하

-

주택의 규모 및 건설비율

∙ 건설하는 주택 전체 세대수의 40% 이상을 85㎡ 이하로 건설

임대주택 건설에

관한 사항

∙ 건설하는 주택 전체 세대수의 10% 이상 임대주택으로 건설

∙ 임대주택 세대수의 30% 이상 또는 총 건설 주택세대수의 5% 이상

→ 40㎡ 이하 규모의 임대주택으로 건설

용적률

완화기준 적용

∙「2030 부산광역시 도시‧주거환경정비기본계획(변경)[2019.12]」상

기준용적률 평가기준 및 용적률 완화 기준 적용

∙ 기준용적률 산정 : 240%

구 분	평가기준 점수	→	평가기준배점	구역명	기준용적률
양정4구역	56점		50~80점 미만	주거정비구역	재개발 240%

▣ 용적률 인센티브 산정

▷ 1단계 : 인센티브 적용시 최대 허용용적률산정

20,341.0㎡ × (240% + 20%) + 0㎡ × (600% + 20%)	≒ 260.0%
20,341.0㎡

▷ 2단계 : 평균용적률 산정

- 제3종일반주거지역(기준용적률 240%)

⇒ 인센티브 = 1.5 × (98.7㎡÷ 6,543.8㎡) × 300% ≒ 6.8%

⇒ 허용용적률 = 240% + 6.8% = 246.8%

- 제2종일반주거지역에서 제3종일반주거지역으로 변경(기준용적률 240%)

⇒ 인센티브 = 1.5 × (1,281.1㎡÷ 13,797.2㎡) × 200% ≒ 27.9%

⇒ 허용용적률 = 240% + 27.9% = 267.9%

- 일반상업지역(기준용적률 600%)

⇒ 인센티브 = 1.5 × (0㎡÷ 0㎡) × 600% ≒ 0.0%

⇒ 허용용적률 = 600% + 0.0% = 600%

※ 평균용적률

(6,543.8㎡ × 246.8%) + (13,797.2㎡ × 267.9%) + (0㎡ × 600.0%)	≒ 261.1%
20,341.0㎡

▷ 공익요소외 인센티브

- 지속가능형 공동주택 : 5%

- 지역경제활성화 : 5%(설계자 지역업체 참여비율 50% 이상)

▷ 허용용적률 산정

- 허용용적률 : 260.0% + 10.0% = 270.0%

※ 주변현황을 고려하여 토지이용계획상 적정밀도인 267.0%이하로 계획함.

〇 정비구역을 분할․통합하거나 결합하여 시행하는 경우 관련 계획

구분	가구 번호	면적(㎡)	획 지			시행구역 결정‧분할 계획	비고
			번호	위 치	면적(㎡)
신설	합계	29,608.1	-	-	29,608.1	결합‧분할없음
	1	17,373.8	1	양정동 366-40번지 일원	17,373.8	-	∙공동주택 및 부대복리시설
	2	2,967.2	1	양정동 418-196번지 일원	2,967.2	-	∙공동주택 및 부대복리시설
		159.3	2	양정동 418-265번지 일원	159.3	-	∙경로당
		312.0	3	양정동 418-267번지 일원	312.0	-	∙어린이집
	-	8,795.8	-	양정동 366-1번지 일원	8,795.8	-	∙도로

〇 환경보전 및 재난방지에 관한 계획

구분	계 획	비고
환 경 보 전 계 획	∙자연지형을 최대한 활용하여 부지를 조성하고, 토공사 시 부득이하게 발생하는 절ㆍ성토를 구역내에서 최대한 활용토록 계획 ∙조경 및 녹지공간을 최대한 확보하여 포장율을 최소화하고, 포장 시 친환경적인 투수성 포장재를 사용하여 우수침투의 용이성 제고 ∙공사 시 가배수로 및 침사지를 설치하여 토사유출을 저감하고, 주변지역에 미치는 영향을 최소화 ∙저소음, 저진동 공사기기의 선정 및 경계부 가설방음판넬 설치	환 경 보 전 계 획 반 영
재 난 방 지 계 획	∙사업시행 시 공사로 인한 인접지반의 침하방지를 위하여 굴착지역 내 흙막이공을 설치 운영토록 계획 ∙절토사면 발생시 친환경적 공법을 적용하여 시행토록하며, 우기시 토공작업을 지양하고, 가배수로, 침사지 및 산마루 측구 등을 설치하여, 공사에 대한 영향을 최소화하며, 법면부의 지속적인 녹화와 관리 ∙구역 내 화재발생에 대비하여 방화재료 등을 사용하는 등 방화에 관한 규정에 의거하여 시설을 설치토록 함	재 난 방 지 계 획 반 영

〇 정비구역 주변의 교육환경 보호에 관한 계획

구분	계 획	비고
교 육 환 경 보 호 계 획	∙교육시설의 보건관리와 환경위생 등에 지장을 초래하는 시설의 설치를 지양함 ∙공사 시 교육환경 장애요소(소음․진동․먼지 등)의 발생이 최소화 되도록 계획 ∙교육시설 이용시 안전하고 편리하게 이용할 수 있도록 계획 ∙해당 관할 교육청의 협의결과를 준수토록 계획	-

〇 홍수 등 재해에 대한 취약요인에 대한 검토결과

- 대상구역이 재해경계구역 또는 재해위험지역은 아니며, 홍수 등 재해에 대한 제반적인 취약요인이 없는 것으로 판단되나, 공사 시 재해에 대한 대책으로 재난방지계획에 반영

〇 정비구역 및 주변지역의 주택수급에 관한 사항

구분	계 획	비고
주택수급에 관한 사항	⦁대상지 내 기존 세대수는 213세대이며, 정비계획 수립에 따른 계획세대수는 609세대로써, 계획세대수의 100.0%를 국민주택규모(전용면적 85㎡) 이하로 계획되어 정비구역 내 주민들의 입주가 용이한 사항임 ⦁대상지 주변지역으로 공동주택이 폭넓게 분포하고 있어 향후 사업 시행에 따른 이주철거 시 주택수급상의 문제는 적을 것으로 판단됨 ⦁주택수급에 어려움이 있을 경우 사업시행인가 및 관리처분인가 시기 조정 등을 통하여 해결방안 모색	-

〇 세입자 주거대책에 관한 사항

구분	계 획	비고
세입자 주거대책	⦁「도시 및 주거환경정비법」제52조 및 「부산광역시 도시 및 주거환경정비조례」제30조에 따름	-

〇 안전 및 범죄예방에 관한 사항

구분	계 획	비고
사업 시행전	⦁관할 경찰서 순찰강화, 순찰초소 설치 요청 ⦁사업시행기간 동안의 정비구역 내 가로등 설치, 폐쇄회로 텔레비전 설치 등 범죄예방대책 수립 시행	-
사업 시행시	⦁건물이나 시설물 등을 배치할 시에는 자연적 감시가 잘 이루어지도록 하고, 건물이나 공원 등의 시설물(식재, 울타리, 표지 등)은 자연적 접근 통제가 잘 되도록 하되 불가피한 경우 CCTV등의 설치를 고려함	-

〇 빈집 관리에 관한 계획

구분	계 획	비고
빈 집 관 리 계 획	⦁「도시 및 주거환경정비법」제52조 규정에 의한 사업시행기간 동안의 범죄예방대책의 일환으로 빈집 출입구 봉쇄, 공가 출입금지 안내판 설치, 필요시 관할경찰서 순찰강화 요청 등 다양한 빈집 관리계획 수립	-

〇 정비구역 내 동물의 보호 및 관리에 관한 계획

구분	계 획	비고
동 물 보호 및 관 리 계 획	⦁「도시 및 주거환경정비법」제52조 규정에 의한 사업시행계획 수립시 정비사업 시행에 따른 건축물의 철거 전 유실·유기동물에 대한 적극 구조, 길고양이 개채 수 억제를 위한 중성화, 임시보호소 설치 등 동물의 보호 및 관리계획 수립	-

〇 사업시행에 관한 사항

구분	내 용
정비사업의 시행예정시기	⦁정비구역 지정 고시일로부터 4년 이내
정비사업의 시행방법	⦁「도시 및 주거환경정비법」제74조 규정에 따라 인가받은 관리처분계획에 의함

〇 정비사업의 시행에 따른 도시관리계획의 조정내용

- 용도지역 변경에 관한 계획, 도시계획시설 및 정비기반시설의 설치·정비계획 참조

〇 기타사항에 관한 계획

￭ 공공보행통로

구분	계 획	비고
공공 보행 통로	∙위치 : 소로2-3호선~중로3-나106호선 연결구간(단지 내) ∙폭원 : B=7m ∙내용 - 공공보행통로 구간은 일반인이 보행통로로 이용할 수 있도록 24시간 개방되는 공간으로 조성 - 대지안에 거주하는 주민과 이용자와의 분쟁이 발생하지 않도록 구분지상권 [지상권자(부산진구청장)/존속기간(영구)]을 설정하여 공공의 이용을 담보 - 사업시행인가조건, 입주자 모집공고 및 분양계약서에 지상권 설정사항을 명시 하고, 준공 및 이전고시 시점에 지상권 설정 등기를 이행	-

￭ 건축한계선

구 분	계 획	비 고
건축 한계선	∙경로당 및 어린이집 중로3-106호선변 : 2m	-

3. 현황 및 추진경위

가. 현 황

❍ 대상지 인근으로는 초등학교(양성초등학교), 중학교(향도중학교), 고등학교(양정고등학교, 세정고등학교)가 인접해 있어 교육환경이 양호하며, 1km 반경에 황령산, 화지산이 있어 자연경관이 우수함.

❍ 대상지의 용도지역은 제2종일반주거지역, 제3종일반주거지역, 일반상업지역이 혼재된 지역이며, 대상지와 인접하여 진남로, 중앙대로가 있어 부암동, 부전동과 연산동으로 진입이 가능하여 교통이 원활한 지역임.

<위 치 도>

나. 추진경위

□ 사전타당성 검토

○ 2022. 12. 08. : 정비사업 사전타당성검토 신청(준비위원회 → 부산진구청)

○ 2024. 06. 28. : 정비사업 사전타당성검토 심의위원회 개최

○ 2024. 07. 03. : 정비사업 사전타당성검토 심의결과 통보(조건부의결)

□ 정비구역 지정 및 정비계획 결정

○ 2024. 10. 11. : 정비구역 지정 및 정비계획 결정(안) 주민제안서 제출

(준비위원회 → 부산진구청)

○ 2024. 11. 06. ~ 12. 06. : 관련부서(기관) 의견 협의(1차)

○ 2025. 01. 16. : 협의의견에 대한 조치계획서 및 보완도서 제출

○ 2025. 02. 05. ~ 02. 25. : 관련부서(기관) 의견 재협의(2차)

○ 2025. 04. 10. : 협의의견에 대한 조치계획서 및 보완도서 제출

○ 2025. 04. 15. ~ 04. 30. : 관련부서(기관) 의견 재협의(3차)

○ 2025. 05. 13. : 협의의견에 대한 조치계획서 제출

○ 2025. 05. 28. ~ 06. 27. : 주민공람․공고

○ 2025. 06. 11. : 주민설명회

4. 주민공람・공고 결과

❍ 공람・공고기간 : 2025. 05. 28. ~ 06. 27. (31일간)

❍ 공람방법 : 부산시보, 우리 구 홈페이지 게재

❍ 공람장소 : 부산진구청 건축과

❍ 주민공람·공고 결과 제출된 의견 2건

￭ 공람의견 조치계획

연번	성 명	공 람 의 견	조 치 계 획	비고
1	이○○	○ 양정4 재개발사업 구역에서 본인 소유의 토지 및 건축물 제척 요구	○ 「2030 부산광역시 도시·주거환경정비기본계획」 및 관련법령에 근거하여 구역 범위를 설정하였으며, 사전타당성 가이드라인 상 소규모 잔여지 발생 지양하고 있으며 건축배치계획 등을 고려하였을 때 제척 요청 토지들은 부득의 포함되었음 ○ 추후 부산광역시에 주민공람 의견을 첨부하여 입안 신청 예정임	불채택
2	안○○			불채택

5. 정비계획 및 정비구역 결정도

❚정비구역 지정도

❚토지이용계획도

❚도시계획시설 및 정비기반시설의 설치 정비계획도

❚건축물의 용도, 건폐율, 용적률, 높이에 관한 계획도