(제348회-안전복지 제1차)한슬

한슬(제348회-안전복지 제1차)

의 안 번 호	403		제348회 임시회
			2025. 4. 3.(목)

「가야5 재개발사업」

정비계획 결정 및 정비구역 지정(안)에 대한 구의회 의견청취의 건

검 토 보 고 서

안전복지위원회 전문위원 김상옥

1. 제안사유

본 구역은 건축물의 구조 및 건축설비상 노후‧불량한 주택이 과도하게 밀집되어 있고, 대부분이 30년이 경과한 건축물로 도시의 기능 및 경관, 주민 주거환경이 불량한 지역으로서 「2030 부산광역시 도시ㆍ주거환경정비기본계획」에서 정한 정비구역 지정 기준에 부합하는 범위에서 정비구역을 설정하고, 2024년 5월 사전타당성검토를 통과하여 「도시 및 주거환경정비법」 제8조에 의거 정비계획 결정 및 정비구역을 지정코자 함

2. 주요내용

가. 정비사업 개요

1) 사 업 명: 가야5 재개발사업

2) 구역면적: 20,148㎡

3) 동 의 율

▷ 토지등소유자 : 69.3%(동의자 111명 / 토지등소유자 160명)

▷ 토지면적 : 54.2% (동의면적 10,927.93㎡ / 토지면적 20,148.00㎡)

나. 건축물에 관한 계획

1) 건축계획: 지하2층/지상27층, 4개동

2) 용  도: 공동주택[478세대(임대 48세대)] 및 근린생활시설

3) 건폐율 / 용적률 / 높이 : 25% 이하 / 297% 이하 / 최고 81m 이하

3. 주요 검토내용

가. 사업내용 검토사항

1) 구역명: 가야5 재개발사업 정비구역

2) 정비구역 지정조서(안)

지정 구분	사업의 구 분	구역의 명 칭	위 치	면적 (㎡)	비고
신규	재개발사업	가야5 재개발사업 정비구역	부산광역시 부산진구 가야동 122-18번지 일원	20,148

3) 기존현황: 토지등 소유자 160명, 세대수 279세대, 건축물 104동

4) 정비계획 결정 주요내용

▷ 용도지역에 관한 계획 : 변경 없음

⚫ 제2종일반주거지역 → 제3종일반주거지역 : 23,478.0㎡

▷ 택지 및 정비기반시설(도시계획시설) 계획

⚫ 공동주택용지 : 15,319㎡ (76.0%)

⚫ 정비기반시설 : 도로 4개소 변경, 도로 3개소 신설, 복합문화시설 1개소 신설, 소공원 1개소 신설

▷ 건축물 등에 관한 계획

주용도	획지구분		위치	건폐율 (%)	용적률 (%)	높이 (m)
	명칭	면적(㎡)
공동주택 및 부대복리시설	A-1	15,319	부산진구 가야동 122-16번지 일원	25 이하	297 이하	81 이하
복합문화시설	A-2	793	부산진구 개금동 133-29번지 일원	50 이하	270 이하	30 이하

⇒ 건설하는 주택 전체 세대수의 40% 이상을 국민주택규모(전용면적 85㎡) 이하로 건설

⇒ 전체 세대수의 10% 또는 건설하는 주택 전체 연면적 7% 이상을 임대주택으로 건설

획 지			시행구역 결합․분할계획	비 고
번 호	위 치	면적(㎡)
-	부산진구 가야동 122-18번지 일원	20,148	결합·분할 없음	-
1	부산진구 가야동 122-16번지 일원	15,319	-	공동주택용지
2	부산진구 개금동 133-29번지 일원	793	-	복합문화시설
-	-	3,676	-	도시계획시설 (도로)
-	부산진구 개금동 135-34번지 일원	360	-	소공원

▷ 시행구역 분할 및 건축부지 정비계획

나. 사전타당성검토 심의 결과

◯ 심의일자 및 결과: 2024. 5. 17. → 조건부 의결

- 서측 도로 차로 추가 확보 등 사전검토의견 반영(안)으로 계획 검토
- 홍수량을 검토해서 우수소통대책 수립
- 중앙부 주동 2개동의 주동 형태 변경 검토
- 서측 계획상, 5m 이상의 도로 또는 공원으로 추가 확보 검토

다. 관련부서(기관) 주요 협의의견 및 조치사항 검토

◯ 2차에 걸쳐 부산시 등 11개 관련기관(37개 부서)와 협의

⇒ 가야5구역 재개발정비사업 추진위원회에서 시기내 반영할 사항은  제시된 의견 모두 반영함

라. 주민 의견청취 결과

1) 주민설명회 : 2025. 2. 7 ▷ 제출 의견 없음

2) 주민공람・공고 : 2025. 1. 22 ~ 2. 21.

- 제출의견: 1건

제출자	공 람 의 견	조 치 계 획	비고
태광 산업 주식 회사	◦[가야5 재개발사업] 정비계획 결정 및 정비구역 지정(안) 공람과 관련하여 귀 청에서 정비구역으로 계획 중인 당사 소유 가야동 107-13, 102-7, 110-2, 109-2번지 토지는 당사 소유 가야골프연습장(가야동 251-1외)의 부속 토지로, 귀 청에서 추진한 도시계획도로 개설사업으로 인하여 2020년 2월 전체 부속 토지 중 일부가 도로로 강제 수용되었고, 상기 토지는 도로개설 과정에서 부속 토지에서 지번 분할되었으나, 계속하여 당사 소유 가야골프연습장의 부속 토지로 사용 중이오니, 당사의 재산권이 보호 받을 수 있도록 [가야5 재개발사업]정비구역에서 제척하여 주시기 바랍니다.	◦금회 재개발 사업은 ⌜도시 및 주거환경정비법⌟ 제8조 및 같은 법 시행령 제7조 [별표1]에 따른 재개발사업 입안대상 및 ⌜2030 부산광역시 도시·주거환경정비기본계획⌟에 따른 재개발사업의 정비구역 지정을 위한 사전타당성검토 심의를 통과하여 정비계획 수립 및 정비구역 지정 행정절차를 이행 중임 ◦귀사의 필지는 정비계획 상 도로확장 계획 및 단지 내 부대시설로 계획되어 있으며 향후 통행여건 등을 고려하였을 때 도로 확장을 위해서는 필지 편입이 불가피하여 제척은 어려운 실정임 ◦향후 해당 필지에 대해서 지속적으로 협의하여 원만하게 해결될 수 있도록 노력하겠음	불채택

※ 재개발 사업 추진 절차

사전타당성 검토 → 정비계획 수립 → 정비구역 지정 → 추진위원회 구성 → 조합설립인가 → 사업시행인가 → 관리처분계획인가 → 착공 및 일반분양 → 준공, 청산

마. 위치도 및 배치도

위치도	배치도

바. 정비계획 결정 및 정비구역 지정(안)

토지이용계획(안)

4. 검토의견

가. 이 청취안은 “2030 부산광역시 도시·주거환경정비기본계획”에 따라 정비구역을 설정하고 2024. 5월 사전타당성검토 심의를 통과하여 「도시 및 주거환경정비법」제8조에 따라 가야5 재개발사업 정비계획 결정 및 정비구역을 지정코자 구의회의 의견을 듣고자 하는 것임.

나. 이 구역은 30년이 경과한 노후·불량한 주택이 과도하게 밀집되어 도시의 기능, 경관 및 주민 주거환경이 불량한 지역으로 토지이용의 효율성과 쾌적한 주거환경 조성을 위해서는 주택재개발사업이 필요하다고 사료되며,

다. 주변 남측으로 가야대로와 지하철 2호선 동의대역과 인접하고 있으며 북측은 경부선 철도, 동측은 수정터널과 백양터널을 연결하는 관문대로가 위치하여 교통 접근성이 양호하므로 도시개발 상 시너지 효과가 있고 인근 공동주택이 있어 도시계획 상 우수하며, 정비계획서 상에도 특별한 문제점은 보이지 않음.

라. 관련기관(부서)에서 제시한 사항을 시기 내 가능한 부분은 모두 수용하고, 토지 등 소유자의 60% 이상이 동의하고 있어 법적 동의율을 충족하는 등 사업추진 상 큰 애로사항도 보이지 않으나

마. 상기 주민 공람시 제출된 의견에 대한 향후 지속적인 협의로 원만한 해결이 될 수 있도록 이 부분에 대한 관리가 필요하다고 검토됨.

참고		관련 법령

▣ 도시 및 주거환경정비법

제5조(기본계획의 내용) ① 기본계획에는 다음 각 호의 사항이 포함되어야 한다.

9. 제16조에 따라 정비구역으로 지정할 예정인 구역(이하 “정비예정구역”이라 한다)의 개략적 범위

10. 단계별 정비사업 추진계획(정비예정구역별 정비계획의 수립시기가 포함되어야 한다)

② 기본계획의 수립권자는 기본계획에 다음 각 호의 사항을 포함하는 경우에는 제1항제9호 및 제10호의 사항을 생략할 수 있다.

1. 생활권의 설정, 생활권별 기반시설 설치계획 및 주택수급계획

2. 생활권별 주거지의 정비ㆍ보전ㆍ관리의 방향

제8조(정비구역의 지정) ⑤ 자치구의 구청장 또는 광역시의 군수(이하 제9조, 제11조 및 제20조에서 “구청장등”이라 한다)는 제9조에 따른 정비계획을 입안하여 특별시장ㆍ광역시장에게 정비구역 지정을 신청하여야 한다. 이 경우 제15조제2항에 따른 지방의회의 의견을 첨부하여야 한다.

제15조(정비계획 입안을 위한 주민의견청취 등) ① 정비계획의 입안권자는 정비계획을 입안하거나 변경하려면 주민에게 서면으로 통보한 후 주민설명회 및 30일 이상 주민에게 공람하여 의견을 들어야 하며, 제시된 의견이 타당하다고 인정되면 이를 정비계획에 반영하여야 한다.

② 정비계획의 입안권자는 제1항에 따른 주민공람과 함께 지방의회의 의견을 들어야 한다. 이 경우 지방의회는 정비계획의 입안권자가 정비계획을 통지한 날부터 60일 이내에 의견을 제시하여야 하며, 의견제시 없이 60일이 지난 경우 이의가 없는 것으로 본다.