(제344회-안전복지 제1차)한슬

한슬(제344회-안전복지 제1차)

「당감1 재건축사업」

정비계획 결정 및 정비구역 지정(안)에 대한 구의회 의견청취의 건

의안 번호	310		제출년월일 : 2024. 07. 제 출 자 : 부산광역시 부산진구청장

1. 제안이유

❍ 본 구역은 1981년 11월에 준공된 무궁화아파트 일원의 주거지역으로, 건령 30년이상 경과한 노후 ‧ 불량 주택이 대부분을 이루고 있어 지역주민들의 주거환경 개선에 대한 욕구가 높은 지역임

❍ 「2030 부산광역시 도시ㆍ주거환경정비기본계획」상 당감-재건축-1 정비예정구역으로 지정되어 있으며, 재건축사업을 위한 정밀안전진단 결과 E등급(재건축)을 받았음

❍ 이에, 지역특성에 맞는 합리적인 토지이용을 통해 주거기능을 고도화하고, 주변과 조화를 이루는 개발을 유도하여 주민생활의 질적향상에 기여하고자「도시 및 주거환경정비법」제8조 및 제15조에 따라 정비계획 결정 및 정비구역을 지정코자 함

2. 주요내용

가. 정비사업 개요

❍ 사 업 명: 당감1 재건축사업

❍ 구역면적: 49,747㎡

❍ 동 의 율

▷ 토지등소유자: 68.91% (동의자 665명 / 토지등소유자 965명)

▷ 토지면적: 52% (동의면적 25,870.53㎡ / 토지면적 49,747㎡)

나. 건축물에 관한 계획

❍ 건축계획: 지하3층 / 지상29층, 11개동

❍ 용    도: 공동주택(966세대)

❍ 건폐율: 50% 이하 / 용적률: 258% 이하 / 높이: 최고 90m 이하

구의회 의견청취

당감1 재건축사업

정비계획 결정 및 정비구역 지정(안)

2024. 07.

부산광역시 부산진구

당감1 재건축사업 정비계획 결정 및 정비구역 지정(안)

1. 정비계획 결정 및 정비구역 지정(안) 신청 개요

가. 구 역 명: 당감1 재건축사업 정비구역

▷ 위  치: 부산광역시 부산진구 당감동 495-9번지 일원

▷ 면  적: 49,747㎡

나. 정비계획 결정 주요내용

▷ 용도지역 변경

⚫ 제2종일반주거지역 → 제3종일반주거지역: 48,590㎡

⚫ 준주거지역 → 제3종일반주거지역: 1,157㎡

▷ 택지 및 정비기반시설(도시계획시설) 계획

⚫ 공동주택용지: 41,998㎡ (84.4%)

⚫ 정비기반시설(도시계획시설)

- 도로(2개소 신설, 2개소 변경, 3개소 폐지), 시장 1개소 폐지, 소공원 1개소 신설

2. 정비계획 결정 및 정비구역 지정 조서

가. 정비구역 지정조서(안)

지정구분	사업의 구분	구역의 명칭	위 치	면적(㎡)	비 고
신설	재건축사업	당감1 재건축사업 정비구역	부산진구 당감동 495-9번지 일원	49,747	-

나. 토지등소유자별 분담금 추산액 및 산출근거

분담금 추산액	총수입 추산액	총사업비 추산액	종전자산합계 추산액	추정 비례율
	584,949,269천원	360,669,920천원	225,473,061천원	99.5%
산출근거	＊ 종전자산합계 추산액 = 토지등소유자별 종전자산 추산액 합계 ＊ 추정 비례율 = (총수입 추산액 – 총사업비 추산액) / 종전자산합계 추산액 ＊ 토지등소유자별 분담금 추산액 = 조합원 분양가 - 권리가액

※ 상기 추산액은 사업시행계획 및 관리처분계획 인·허가 과정에 따른 분양규모의 변경, 종후 재평가, 일반분양가 확정, 정비사업비(공통부담 소요비용)의 증감 등에 의거 변경될 수 있음

다. 정비계획 결정조서(안)

▷ 토지이용계획

구 분	명 칭		면 적(㎡)	비율(%)	비 고
도시관리계획 용 도 지 역	계		49,747	100.0	-
	제3종일반주거지역		49,747	100.0	-
도시관리계획 용 도 지 구	-		-	-	-
택 지 및 정비기반시설 (도시계획시설)	계		49,747	100.0	-
	택지용지		41,998	84.4	-
		공동주택용지	41,998	84.4	-
	정비기반시설 (도시계획시설)		7,749	15.6	-
		공 원	2,447	4.9	-
		도 로	5,302	10.7	-

▷ 용도지역의 변경에 관한 계획

구 분		면적(㎡)			구성비(%)	비고
		기정	변경	변경 후
총 계		49,747	-	49,747	100.0
주거지역	제2종일반주거지역	48,590	감) 48,590	-	-
	제3종일반주거지역	-	증) 49,747	49,747	100.0
	준주거지역	1,157	감) 1,157	-	-

▷ 도시계획시설 및 정비기반시설의 설치․정비계획

￭ 도시계획시설(도로) 결정(변경)조서

구분	규 모				기능	연장 (m)	기 점	종 점	사용 형태	주요 경과지	최 초 결정일	비고
	등급	류별	번호	폭원 (m)
기정	소로	1	1	10	국지 도로	206	당감동 493-4	당감동 502	일반 도로	-	부고 제646호 (1974.11.07.)
변경	중로	2	A	18	집산 도로	206	당감동 495-11 (중2-23)	당감동 502-7 (소2-6)	일반 도로	-	-

구분	규 모				기능	연장 (m)	기 점	종 점	사용 형태	주요 경과지	최 초 결정일	비고
	등급	류별	번호	폭원 (m)
기정	중로	2	23	15	집산 도로	2,145	부암동 346-21번지	당감동 520-1번지	일반 도로	-	총독부고시 제1938-308호 (1938.04.05.)
변경	중로	2	23	15~ 18 (3)	집산 도로	2,145 (221)	부암동 346-21번지	당감동 520-1번지	일반 도로	-	-
폐지	소로	2	1	8	국지 도로	60	당감동 500-7	당감동 503-5	일반 도로	-	부고 제646호 (1974.11.07.)
폐지	소로	2	2	8	국지 도로	200	가야동 492-4	당감동 818-10	일반 도로	-	부고 제646호 (1974.11.07.)
폐지	소로	2	3	8	국지 도로	196	가야동 490-1	당감동 818-10	일반 도로	-	부고 제646호 (1974.11.07.)

*( )는 정비구역 내 포함되는 폭원 및 연장임

￭ 도시계획시설(공원) 결정조서

구분	도면 표시번호	공원명	시설의 종류	위치	면적(㎡)			최초 결정일	비고
					기정	변경	변경후
신설	-	소공원	소공원	당감동 500-28번지 일원	-	증)2,447	2,447	-

￭ 도시계획시설(시장) 결정(변경)조서

구분	도면 표시번호	시설명	시설의 종류	위 치	면 적 (㎡)			최 초 결정일	비고
					기 정	변 경	변경후
폐지	59	새당감시장	시장	부산진구 당감동 479-5	1,157	감) 1,157	-	부고 제96호 (1980.04.29.)

￭ 정비기반시설(도로) 결정조서

구분	도면표시 번호	시설명	위치	규모			최초 결정일	비고
				폭원(m)	연장(m)	면적(㎡)
신설	-	도로-1	당감동 500-7번지 일원	5	84	425	-
신설	-	도로-2	당감동 486번지 일원	17	51	891	-

▷ 공동이용시설 설치계획

구 분	계 획	비 고
공동이용시설	◦「도시 및 주거환경정비법」제2조 제5호 및 동법 시행령 제4조의 규정에서 정하는 시설을 향후 사업시행계획 인가 시 「주택법」 및 「주택건설기준 등에 관한 규정」에서 정하는 기준에 따라 설치

▷ 공공보행통로 설치계획

구분	계 획	비고
공공 보행 통로	◦위치: 중로2-23호선 ~ 소로2-6호선 ◦폭원 및 연장: B=6m, L=203m ◦내용: 지역주민들 및 학생들의 원활한 보행통행 및 우회하는 불편이 없도록 공동주택 1단지 내 동서를 연결하는 24시간 개방된 공공보행통로를 계획함

▷ 가구 또는 획지에 관한 계획

구분	가구번호	면적(㎡)	획 지			비 고
			번호	위 치	면적(㎡)
신설	합계	49,747	-	-	49,747
	1	35,793	1	당감동 479-2번지 일원	35,793	⦁공동주택 및 부대복리시설
	2	8,652	1	당감동 499-4번지 일원	6,205	⦁공동주택 및 부대복리시설
			2	당감동 500-28번지 일원	2,447	⦁소공원
	도로	5,302	-	-	3,986	⦁도시계획시설 도로
					1,316	⦁정비기반시설 도로

▷ 기존 건축물의 정비・개량계획

결정 구분	지구 구분		가구 또는 획지 구분		위 치	정비개량계획(동)					비 고
	명칭	면적 (㎡)	명칭	면적 (㎡)		계	존치	개수	철거후 신축	철거 이주
계	-	49,747	-	49,747	-	77	-	-	77	-	-
신설	당감1 재건축사업 정비구역	49,747	1-1	35,793	당감동 479-2	37	-	-	37	-	공동 주택
			2-1	6,205	당감동 499-4	23	-	-	23	-	공동 주택
			2-2	2,447	당감동 500-28	12	-	-	12	-	소공원
			도로	5,302	-	5	-	-	5	-	도로

▷ 건축물의 주용도·건폐율·용적률·높이 등에 관한 계획

결정 구분	지구구분		획지구분		위 치	주용도	건폐율 (%)	용적률 (%)	높이 (m)	비고
	명칭	면적(㎡)	명칭	면적(㎡)
신설	당감1 재건축사업 정비구역	49,747	1-1	35,793	당감동 479-2	공동 주택	50% 이하	274% 이하	90m 이하	-
			2-1	6,205	당감동 499-4	공동 주택	50% 이하	165% 이하	90m 이하	-
주택의 규모 및 건설비율		◦해당사항 없음
임대주택 건설에 관한 사항		◦해당사항 없음
용적률 완화기준 적용		◦「2030 부산광역시 도시·주거환경정비기본계획」에 따른 용적률 계획 •기준용적률: 230% (주거정비구역) •용적률 완화(인센티브) 총량: 28.92% - 공공시설 부지 제공에 따른 인센티브: 12.92% ▸ 1.5 × (제공면적 / 제공후 대지면적) × 200% ▸ 1.5 × (1,810㎡/41,998㎡)×200%=12.92% - 지역경제활성화: 5% ▸ 설계자: 5%적용 (지역업체 참여비율 50%이상) - 지속가능 공동주택: 5% - 녹색건축인증 에너지효율 등급인증: 6% ◦허용용적률: 230% + 28.92% = 258.92% ◦계획용적률: 258%이하로 계획

▷ 시행구역 결합·분할 및 건축부지 정비계획

결정 구분	가구 번호	면적 (㎡)	획 지			시행구역 분할·결합계획	비 고
			번호	위 치	면적(㎡)
신설	합계	49,747	-	-	49,747	결합·분할 없음	-
	1	35,793	1	당감동 479-2번지 일원	35,793	-	공동주택
	2	8,652	1	당감동 499-4번지 일원	6,205	-	공동주택
			2	당감동 500-28번지 일원	2,447	-	소공원
	-	5,302	-	-	5,302	-	도 로

▷ 환경보전 및 재난방지에 관한 계획

구 분	계 획	비고
환경 보전 계획	◦보도 및 주민휴게시설 등은 친환경적 투수성 재료로 계획하여 우수의 지하침투를 용이, 토양포장 및 우수유출을 최소화 ◦토공사시 발생되는 절‧성토는 정비구역내 최대한 활용토록 계획하며 굴착지역에 흙막이공 시행으로 지반의 침하방지 ◦조경시설 등 녹지공간 확보로 녹지율 증가 ◦청정연료(LNG) 사용, 전기 및 통신의 적정용량 산정으로 에너지 절약형 주거단지 조성 ◦지하주차장 및 실내공기오염원에 대해 적합한 환기시설 설치계획 등으로 구역내 대기질 영향 최소화 ◦발생오수 전량을 도로를 따라 기설치된 차집관거에 연결, 남부하수처리장으로 이송 처리 ◦구역내 발생우수 전량을 관거를 설치ㆍ배제하여 기존 배수유역 및 배수방향을 반영하여 자연유하식으로 배수토록 하며, 최종적으로는 인근하천으로 방류 ◦철거시 발생 건설폐기물은 건설폐재 재활용 목표율을 준수‧처리토록 하며, 재활용 외의 기타 생활폐기물 및 잔류분뇨 등 우선적 수거처리 및 사업 완료후 생활계폐기물 부산시 폐기물처리계획에 따라 재활용, 분리수거 및 매립처리 ◦주요 도로변에 녹지 조성 및 수목을 식재하여 완충지대 형성 및 수목의 흡음 효과를 통하여 교통소음 완화	-
재난 방지 계획	◦사업시행시 인접지반의 침하 방지를 위하여 굴착지역에 흙막이공을 시행토록 계획 ◦구역내 제반사항들을 충분히 검토한 후 토질 성상에 따른 적절한 공법을 선정 및 계측기를 설치, 분석작업을 수행하여 지하수의 수위변동을 조사하여 안전시공 및 공사진행 관리 자료로 활용 ◦사업시행시 공사구간에 가배수로 미리설치, 가배수로 및 침사지 선설치, 우기시 토공작업 지양, 노출공간에 우기시 방수 및 치수제를 이용하여 피복, 사면경사 기준으로 시공 등 토사유출방지 계획	-

▷ 정비구역 주변의 교육환경 보호에 관한 계획

구 분	계 획	비고
교육 환경 보호 계획	⦁교육시설의 보건관리와 환경위생 등에 지장을 초래하는 시설의 설치를 지양함 ⦁공사시 교육환경 장애요소(소음ㆍ진동ㆍ먼지 등)의 발생이 최소화 되도록 계획 ⦁교육시설 이용시 안전하고 편리하게 통학할 수 있도록 계획 ⦁해당 관할 교육청의 협의결과를 준수토록 계획

▷ 홍수 등 재해에 대한 취약요인에 대한 검토결과

- 대상구역이 재해경계구역 또는 재해위험지역은 아니며, 홍수 등 재해에 대한 제반 취약요인이 없는 것으로 판단되나, 공사시 재해에 대한 대책으로 재난방지계획에 반영토록 하겠음

▷ 정비구역 및 주변지역의 주택수급에 관한 사항

- 사업대상지내 기존 세대수는 960세대이고 정비계획 수립에 따른 계획세대수는 966세대로, 계획세대수 100%가 국민주택규모(전용면적 85㎡)이하로 계획되어 정비구역 내 주민들의 입주가 용이한 사항임

- 또한, 정비구역 주변지역으로 공동주택이 폭넓게 분포하고 있어 향후 재건축사업 시행으로 인한 이주철거시 주택수급상의 문제는 적을 것으로 판단되며,

- 주택수급에 어려움이 있을 경우는 해당 자치구가 사업시행인가 및 관리처분인가 시기 조정 등을 통하여 해결방안 모색

▷ 세입자 주거대책에 관한 사항

구분	계 획	비고
세입자 주거대책	◦「도시 및 주거환경정비법」제65조, 같은법 시행령 제54조에 따름

▷ 안전 및 범죄예방에 관한 사항

구분	계 획	비고
사업 시행전	◦관할 경찰서 순찰강화, 순찰초소 설치 요청 ◦사업시행기간 동안의 정비구역 내 가로등 설치, 폐쇄회로 텔레비전 설치 등 범죄예방대책 수립 시행
사업 시행시	◦건물이나 시설물 등을 배치할 시에는 자연적 감시가 잘 이루어지도록 하고, 건물이나 공원 등의 시설물(식재, 울타리, 표지 등)은 자연적 접근 통제가잘 되도록 하되 불가피한 경우 CCTV등의 설치를 고려함

▷ 빈집 관리에 관한 계획

구 분	계 획	비 고
빈 집 관 리 계 획	◦「도시 및 주거환경정비법」제52조 규정에 의한 사업시행기간 동안의 범죄예방대책의 일환으로 빈집 출입구 봉쇄, 공가 출입금지 안내판 설치, 필요시 관할경찰서 순찰강화 요청 등 다양한 빈집 관리계획 수립	-

▷ 사업시행에 관한 사항

구 분	내 용
정비사업의 시행예정시기	◦정비구역(정비계획) 지정(변경지정) 고시일로부터 4년 이내
정비사업의 시행방법	◦「도시 및 주거환경정비법」제74조 규정에 의하여 인가받은 관리처분계획에 의함

▷ 정비사업의 시행에 따른 도시관리계획의 조정내용

- 용도지역의 변경에 관한 계획, 도시계획시설 및 정비기반시설의 설치·정비계획 참조

▷ 동물의 보호 및 관리를 위한 계획

구분	계 획	비고
동물보호 및 관리계획	◦「도시 및 주거환경정비법」제52조 규정에 의한 사업시행계획 수립 시 정비사업 시행에 따른 건축물의 철거 전 유실·유기동물에 대한 적극 구조, 길고양이 개체수 억제를 위한 중성화, 임시보호소 설치 등 동물의 보호 및 관리에 관한 계획 수립

3. 현황 및 추진경위

가. 현 황

❍ 대상지는 부산광역시 부산진구 당감동 495-9번지 일원으로 부산의 도심인 서면에서 약 2km 떨어진 지역에 위치하고 있으며, 주요 간선도로인 백양대로와 동평로를 이용하여 접근이 가능함

❍ 도시관리계획 현황으로 용도지역은 제2종일반주거지역 및 준주거지역으로 지정되어 있으며, 도시계획시설은 도로 4개소(소로1-1, 소로2-1, 소로2-2, 소로2-3호선), 시장(새당감시장)이 결정되어 있음

<위 치 도>

나. 추진경위

❍ 2019. 11. 15. ~ 2020. 03. 31.: 주택재건축사업을 위한 안전진단 시행

❍ 2020. 04. 10.: 안전진단 결과 통보 → D등급

❍ 2020. 12. 23.: 당감1 재건축사업 정비예정구역 해제기한 연장 고시

(부산광역시 고시 제2020-513호)

❍ 2023. 01. 19.: 당감1예정구역 재건축정비사업 정밀안전진단 결과 알림

[부산진구 → (가칭)추진준비위원회]

※ 개정기준 반영한 최종 성능 점수가 E등급(재건축)이므로, 해당 예정구역 전체에 대하여 재건축 시행이 가능함

❍ 2023. 03. 16.: 당감1재건축 정비계획 및 정비구역 지정 신청[(가칭)추진준비위원회 → 부산진구]

❍ 2023. 03. 31.: 정비계획 및 정비구역 지정 신청(안) 검토 요청(부산진구 → (가칭)추진준비위원회)

※해당 구역 정비계획 상 도시계획시설 및 정비기반시설 폐지 등에 따른 대체시설(공공시설용지 등) 설치 검토 요함

❍ 2023. 08. 11.: 보완도서 제출

❍ 2023. 09. 21. ~ 11. 03.: 관련부서 협의(1차)

❍ 2024. 02. 27. ~ 03. 18.: 관련부서 협의(2차)

❍ 2024. 05. 09. ~ 05. 24.: 관련부서 협의(3차)

❍ 2024. 05. 29. ~ 06. 28.: 주민공람(31일간)

❍ 2024. 06. 19.: 주민설명회

4. 주민공람·공고 결과

❍ 공람・공고기간: 2024. 05. 29. ~ 06. 28. (31일간)

❍ 공람방법: 부산시보, 우리 구 홈페이지 및 게시판 게재

❍ 공람장소: 부산진구청 건축과

❍ 주민공람·공고 결과: 제출 의견 없음

5. 정비계획 결정 및 정비구역 지정도

❚정비구역 지정도

❚토지이용계획도

❚도시계획시설 및 정비기반시설의 설치·정비계획도

❚건축물의 용도, 건폐율, 용적률, 높이에 관한 계획도