(제339회-안전복지 제1차)한슬

한슬(제339회-안전복지 제1차)

의 안 번 호	255		제339회 임시회
			2024. 1. 30.(화)

부산광역시 부산진구 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 조례안

검 토 보 고 서

안전복지위원회 전문위원 조 은 실

1. 제안이유

「전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법」에 따라 부산광역시  부산진구 전세사기피해자를 보호하고 지원함을 목적으로 함.

2.  주요내용

가. 전세사기피해자 보호 및 지원의 목적 규정에 관한 사항(안 제1조)

나. 전세사기피해자 용어 정의, 적용범위 규정, 책무 규정(안 제2조, 제3조, 제4조)

다. 지원계획 수립, 전세사기피해자 지원사업에 관한 사항(안 제5조, 제6조)

라. 전세사기피해자 지원에 관한 사항(안 제7조)

마. 사무위탁, 협력체계 구축에 관한 사항(안 제8조, 제9조)

3. 참고사항

가. 관계법령 :「지방자치법」, 「전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법」

나. 예산조치 : 미첨부 사유서 첨부

다. 합    의 : 협의완료

라. 기    타

1) 입법예고 및 의견조회: 2024.1.19.~2024.1.24.(5일간) ▷ 의견 없음(부서찬성)

2) 부패영향평가: 원안동의

3) 성별영향평가: 해당사항 없음

4) 규제심사: 해당사항 없음

5) 비용추계서: 미첨부 사유서 첨부

4. 주요검토내용

가. 조례안 주요내용 검토사항

○ 조례 제정의 목적, 용어의 정의, 적용범위를 규정함(안 제1조~제3조)

- 전세사기피해자란 부산진구 소재 주택의 임차인으로서 법 제3조의 전세사기피해자의 요건을 모두 갖춰 국토교통부장관이 결정한 사람.

◆「전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법」제3조(전세사기피해자의 요건)  ① 제14조에 따라 전세사기피해자로 결정받고자 하는 임차인(자연인에 한정한다. 이하 같다)은 다음 각 호의 요건을 모두 갖추어야 한다. 다만, 경매 또는 공매 절차가 완료된 임차인의 경우에는 제1호 및 제3호의 요건은 제외한다.

1. 「주택임대차보호법」 제3조에 따라 주택의 인도와 주민등록을 마치고(이 경우 전입신고를 한 때 주민등록을 한 것으로 본다) 같은 법 제3조의2제2항에 따라 임대차계약증서상의 확정일자(이하 “확정일자”라 한다)를 갖출 것(「주택임대차보호법」 제3조의3에 따른 임차권등기를 마친 경우도 포함한다)

2. 임차인의 임차보증금이 3억원 이하일 것. 다만, 임차보증금의 상한액은 제6조에 따른 전세사기피해지원위원회가 시ㆍ도별 여건 및 피해자의 여건 등을 고려하여 2억원의 범위에서 상향 조정할 수 있다.

3. 임대인의 파산 또는 회생절차 개시, 임차주택의 경매 또는 공매절차의 개시(국세 또는 지방세의 체납으로 인하여 임차주택이 압류된 경우도 포함한다), 임차인의 집행권원 확보 등에 해당하여 다수의 임차인에게 임차보증금반환채권의 변제를 받지 못하는 피해가 발생하였거나 발생할 것이 예상될 것

4. 임대인등에 대한 수사 개시, 임대인등의 기망, 임차보증금을 반환할 능력이 없는 자에 대한 임차주택의 양도 또는 임차보증금을 반환할 능력 없이 다수의 주택 취득ㆍ임대 등 임대인이 임차보증금반환채무를 이행하지 아니할 의도가 있었다고 의심할 만한 상당한 이유가 있을 것

② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우는 제1항의 적용대상에서 제외한다.

1. 임차인이 임차보증금 반환을 위한 보증 또는 보험에 가입하였거나 임대인이 임차보증금 반환을 위한 보증에 가입하여 임차인에게 보증금의 전액 반환이 가능한 경우

2. 임차인의 보증금 전액이 최우선변제가 가능한 「주택임대차보호법」 제8조제1항에 따른 보증금 중 일정액에 해당하는 경우

3. 임차인이 「주택임대차보호법」에 따라 대항력 또는 우선변제권 행사를 통하여 보증금 전액을 자력으로 회수할 수 있다고 판단되는 경우이 법은 주거용 건물(이하 “주택”이라 한다)의 전부 또는 일부의 임대차에 관하여 적용한다. 그 임차주택(賃借住宅)의 일부가 주거 외의 목적으로 사용되는 경우에도 또한 같다.

○ 구청장 책무 규정(안 제4조)

- 전세사기피해자에 대한 보호와 지원을 위해 노력해야 함을 규정

○ 전세사기피해자 보호 및 지원을 위한 지원계획 및 사업 규정(안 제5조 ~ 제7조)

▷ 안 제5조(지원계획의 수립): 전세사기피해자를 보호하기 위한 계획과 그 계획에 포함될 수 있는 내용 규정

◇ 전세사기피해자 지원계획 포함 사항 ◇

∙ 전세사기피해자의 보호 및 지원에 관한 사항

∙ 전세사기피해자의 지원 사업추진을 위한 재원조달에 관한 사항

∙ 지원 사업추진을 위한 협력체계 구축에 관한 사항

∙ 그 밖에 구청장이 필요하다고 인정하는 사항

▷ 안 제6조(사업): 전세사기피해자지원을 위해 추진할 수 있는 사업 명시

∙ 임대차계약 내용에 대한 상담

∙ 법률상담 및 유관기관 연계

∙ 심리상담 연계

∙ 그 밖에 전세사기피해자를 위해 구청장이 필요하다고 인정하는 사업

⇒ 법과 예산의 범위에서 구에서 추진할 수 있는 전세사기피해자지원에 대한 사항을 세세히 규정한 것으로 검토됨

▷ 안 제7조(지원): 필요한 경우 긴급복지지원을 할 수 있다고 규정

⇒ 「전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법」 제28조에 전세사기피해자는 긴급복지지원대상자로 본다고 규정되어 있어 적법한 입안으로 검토됨.

◆「전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법」제28조(「긴급복지지원법」에 대한 특례) ① 전세사기피해자, 제2조제4호다목에 따른 임차인 또는 그 임차인(전세사기피해자를 포함한다)과 생계 및 주거를 같이 하고 있는 가구의 구성원은 「긴급복지지원법」 제5조에 따른 긴급지원대상자로 본다

○ 사무의 위탁 및 협력체계 구축 근거 규정(안 제8조~제9조)

- 안 제6조에 해당하는 사업의 전부 또는 일부를 관련 법인 또는 단체에 위탁 할 수 있음을 명시하고

- 관련 단체와 협력체계를 구축할 수 있음을 규정

⇒ 전세사기피해자 보호사업의 전문성 확보와 효율적인 사업추진을 위해 필요한 규정으로 사료됨.

○ 조례의 유효기간 및 유효기간 만료에 따른 경과조치 규정(부칙)

- 특별법 유효기간에 따라 조례의 유효기간을 2025년 7월 1일까지로 함

- 특별법 부칙 제4조에 따라 전세사기피해자로 결정된 사람에 대해서는 조례의 유효기간이 만료된 이후에도 이 조례를 적용함

◆「전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법」부칙 제4조(이 법의 유효기간 만료에 따른 경과조치) ①이 법의 유효기간 만료 전에 전세사기피해자등으로 결정되 사람과 제12조에 따른 전세사기피해자등 신청을 한 사람에 대해서는 이 법의 유효기간이 만료된 이후에도 이 법을 적용한다.

나. 부산진구 전·월세 사기 피해 신고현황 (2024. 1월까지 기준)

▷ 피해 신고사항: 482건 접수

구분	접수건수	피해자인정	피해자 불인정	조사 또는 심의중
부산진구총계	482	425	32	25
가야동	31	29	1	1
개금동	24	17	2	5
당감동	44	42	0	2
범천동	37	30	4	3
부암동	38	30	5	3
부전동	76	66	4	6
양정동	106	104	2	0
연지동	1	1	0	0
전포동	120	103	12	5
초읍동	5	3	2	0
※ 부산시 전체	1489	1215	143	131

다. 現 전세사기피해자 보호 및 지원 가능 계획

▷ 국가차원: 경매의 유예·정지, 세금 체납으로 인해 압류된 주택의 매각 유예·정지, 경·공매의 지원, 금융지원, 긴급복지법에 대한 특례 인정

▷ 부산시 차원: 전세대출 이자 지원, 민간주택 월세 한시지원, 이주비 지원 등

▷ 부산진구 차원: 실질적인 현금성 지원은 어려우며, 국·시 위임사업 시행, 점검, 홍보, 교육 등을 위주로 지원

라. 부산진구 임차인 보호 활동 현황

◯ 전·월세 안심 계약 매니저 운영

◯ 개업공인중개사 준수사항 안내 및 지도·점검

◯ 전세 사기 예방 실무교육 실시

◯ 임대인의 미납 지방세 열람 제도 시행

◯ 전세사기피해자 대상 긴급복지지원 실시

◯ 전세사기피해자 심리지원 서비스 제공

마. 부산진구 전·월세 안심 계약 매니저 실적(2023. 7월~12월)

▷ 45건

▷ 월별 실적

계	7월	8월	9월	10월	11월	12월
45건	9건	6건	11건	6건	6건	7건

⇒ 월별 꾸준히 실적이 있어 임차인에게 도움이 되는 사업으로 사료됨

※ 위촉 인원 : 15명 (6월29일 위촉) ▷ 부산시 최초 시행

5. 검토의견

○ 이 조례안은 「전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법」에 따라 부산진구 소재 주택의 전세사기피해자를 보호하고 지원함을 목적으로 하는 것임.

○ 최근 사회적으로 큰 문제가 되고 있는 전세사기 등으로 피해사례가 많아지고 있는 상황에서 「전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법」이 통과되어 피해자에 대한 실질적인 지원을 시행하고 있으며 아울러 지방자치단체에도 피해자 지원을 위한 대책을 수립할 것을 요구하고 있는 상황에서

◯ 이 조례안은 전세사기피해자를 위한 구청장의 책무를 규정하고, 이에 따른 피해자 보호 및 지원사업 내용과 예산지원 근거를 마련함으로써 구민들의 주거안정과 전세사기 피해예방에 긍정적인 기여를 할 것으로 검토됨.

◯ 또한, 「전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법」 제4조에 지방자치단체의 임차인보호대책 수립에 대한 규정이 있는 바 상위법에 위배됨이 없고 강행규정이 없어 입안에 있어 적법한 것으로 사료됨.

[관계법령]

□ 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법

제3조(전세사기피해자의 요건) ① 제14조에 따라 전세사기피해자로 결정받고자 하는 임차인(자연인에 한정한다. 이하 같다)은 다음 각 호의 요건을 모두 갖추어야 한다. 다만, 경매 또는 공매 절차가 완료된 임차인의 경우에는 제1호 및 제3호의 요건은 제외한다.

1. 「주택임대차보호법」 제3조에 따라 주택의 인도와 주민등록을 마치고(이 경우 전입신고를 한 때 주민등록을 한 것으로 본다) 같은 법 제3조의2제2항에 따라 임대차계약증서상의 확정일자(이하 “확정일자”라 한다)를 갖출 것(「주택임대차보호법」 제3조의3에 따른 임차권등기를 마친 경우도 포함한다)

2. 임차인의 임차보증금이 3억원 이하일 것. 다만, 임차보증금의 상한액은 제6조에 따른 전세사기피해지원위원회가 시ㆍ도별 여건 및 피해자의 여건 등을 고려하여 2억원의 범위에서 상향 조정할 수 있다.

3. 임대인의 파산 또는 회생절차 개시, 임차주택의 경매 또는 공매절차의 개시(국세 또는 지방세의 체납으로 인하여 임차주택이 압류된 경우도 포함한다), 임차인의 집행권원 확보 등에 해당하여 다수의 임차인에게 임차보증금반환채권의 변제를 받지 못하는 피해가 발생하였거나 발생할 것이 예상될 것

4. 임대인등에 대한 수사 개시, 임대인등의 기망, 임차보증금을 반환할 능력이 없는 자에 대한 임차주택의 양도 또는 임차보증금을 반환할 능력 없이 다수의 주택 취득ㆍ임대 등 임대인이 임차보증금반환채무를 이행하지 아니할 의도가 있었다고 의심할 만한 상당한 이유가 있을 것

② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우는 제1항의 적용대상에서 제외한다.

1. 임차인이 임차보증금 반환을 위한 보증 또는 보험에 가입하였거나 임대인이 임차보증금 반환을 위한 보증에 가입하여 임차인에게 보증금의 전액 반환이 가능한 경우

2. 임차인의 보증금 전액이 최우선변제가 가능한 「주택임대차보호법」 제8조제1항에 따른 보증금 중 일정액에 해당하는 경우

3. 임차인이 「주택임대차보호법」에 따라 대항력 또는 우선변제권 행사를 통하여 보증금 전액을 자력으로 회수할 수 있다고 판단되는 경우

제4조(임차인보호대책의 수립) 국가 및 지방자치단체는 전세사기피해자 지원을 위하여 다음 각 호의 보호대책을 수립하여야 한다.

1. 피해사실의 조사에 필요한 대책

2. 전세사기피해주택의 매입 대책

3. 전세사기피해자에 대한 법률상담지원 대책

4. 전세사기피해자에 대한 금융지원 대책

5. 전세사기피해자에 대한 주거지원 대책

6. 그 밖에 임차인 보호를 위하여 제6조에 따른 전세사기피해지원위원회가 필요하다고 인정하는 대책

제12조(임차인의 신청) ① 제14조에 따른 전세사기피해자등 결정을 받으려는 임차인은 국토교통부장관에게 신청하여야 한다.

② 그 밖에 전세사기피해자등 결정의 신청 방법 및 절차 등에 필요한 사항은 국토교통부령으로 정한다.