(제338회-안전복지 제1차)한슬

한슬(제338회-안전복지 제1차)

의 안 번 호	233		제338회 정례회
			2023. 11. 16.(목)

범천5 재개발사업

정비계획 결정 및 정비구역 지정(안)에 대한 구의회 의견청취의 건

검 토 보 고 서

안전복지위원회 전문위원 조은실

1. 제안사유

❍ 본 구역은 건축물의 구조 및 건축설비상 노후‧불량한 주택이 과도하게 밀집되어 있고, 대부분이 30년이 경과한 건축물로 도시의 기능 및 경관, 주민 주거환경이 불량한 지역으로서 「2030 부산광역시 도시ㆍ주거환경정비기본계획」에서 정한 정비구역 지정 기준에 부합하는 범위에서 정비구역을 설정하고, 2021년 8월 사전타당성검토를 통과하여 「도시 및 주거환경정비법」 제8조에 의거 정비계획 결정 및 정비구역을 지정코자 함

2. 주요내용

가. 정비사업 개요

❍ 사 업 명: 범천5 재개발사업

❍ 구역면적: 38,277㎡

❍ 동 의 율

▷ 토지등소유자: 72.4% (동의자 452명 / 토지등소유자 624명)

▷ 토지면적: 51.65% (동의면적 19,768㎡ / 토지면적 38,277㎡)

나. 건축물에 관한 계획

❍ 건축계획: 지하4층/지상21~29층, 9개동

❍ 용  도: 공동주택[986세대(임대 102세대)]. 오피스텔(98호) 및 근린생활시설

❍ 건폐율 / 용적률 / 높이 : 50% 이하 / 328% 이하 / 최고 86m 이하

3. 주요 검토내용

가. 사업내용 검토사항

❍ 구역명: 범천5 재개발 정비구역

❍ 정비구역 지정조서(안)

지정 구분	사업의 구 분	구역의 명 칭	위 치	면적 (㎡)	비 고
신규	재개발사업	범천5 재개발 정비구역	부산진구 범천동 1284-7번지 일원	38,277.0

❍ 기존현황: 토지등 소유자 624명, 세대수 511세대, 건축물 137동

❍ 정비계획 결정 주요내용

▷ 용도지역 변경

⚫ 제2종일반주거지역 → 제3종일반주거지역 : 23,478.0㎡

▷ 택지 및 정비기반시설(도시계획시설) 계획

⚫ 공동주택용지 : 35,313.0㎡ (92.3%)

⚫ 정비기반시설 : 도로 3개소 변경, 도로 3개소 폐지, 구거 1개소 신설, 주차장 1개소 신설

▷ 건축물 등에 관한 계획

주용도	획지구분		위 치	건폐율 (%)	용적률 (%)	높이 (m)
	명칭	면적 (㎡)
공동주택	Ⅰ-1	21,046	범천동 1284-7번지 일원	50 이하	253 이하	86이하 (지하4층, 지상29층)
공동주택 및 근린생활시설, 업무시설	Ⅰ-2	13,535		60 이하	444 이하	86 이하

⇒ 건설하는 주택 전체 세대수의 89.2%를 국민주택규모(전용면적 85㎡) 이하로 건설

⇒ 전체 세대수의 10%를 임대주택으로 건설

▷ 시행구역 분할 및 건축부지 정비계획

획 지			시행구역 분할·결합계획	비 고
번호	위 치	면적(㎡)
-	-	38,277	-	-
1	범천동 1284-7번지 일원	21,046	-	공동주택
2	범천동 1284-7번지 일원	13,535	-	공동주택 및 근린생활시설, 업무시설
3	범천동 1291-48번지 일원	732	-	공동주택
4	범천동 1291-91번지 일원	750	-	주차장
-	-	1,240	-	도 로
-	-	974	-	구 거

▷ 공공보행통로 설치계획

구분	계 획	비고
공공 보행 통로	∙ 위치: 중로3-105호선 ~ 광로3-1호선 ∙ 폭원: B=7m ∙ 내용: 주변지역과의 보행동선 확보를 위하여 인근 주민들이 보행통로로 이용할 수 있도록 개방되는 공간으로 조성	-

⇒ 기존 주민들이 이용하던 보도가 폐지되는 관계로 아파트를 통과하는 공공보행통로를 조합에서 설치할 계획이며 완료 후 구에서 관리 예정임

⇒ 다만, 요즘 아파트 추세가 타인의 출입을 막는 문을 설치하는 등 폐쇄적으로 흐르고 있고 보행통로가 아파트를 관통하는 관계로 세대간 단절우려도 있어 공공보행통로 조성 후 관리상 애로가 있을 수도 있다고 검토됨.

나. 사전타당성검토 심의 결과

❍ 심의일자 및 결과: 2021. 8. 6. / 원안의결

다. 주민 의견청취 결과

❍ 주민설명회 : 2023. 10. 13 ▷ 제출 의견 없음

❍ 공람・공고 : 2023. 9. 20 ~ 10. 20. (31일간)

❍ 제출의견: 11건 (찬성의견 2, 반대의견 9)

⇒ 주로 상가를 중심으로 개발 구역 편입 반대의견이 제출 되었으나 부서에서는 토지효율성 지향 및 잔여지 발생 지양 등 사유로 구역 내 포함됨을 안내함.(불채택)

라. 관련부서(기관) 주요 협의의견 및 조치사항 검토

❍ 4차에 걸쳐 부산시 등 13개 관련기관(39개 부서)와 협의

⇒ 범천5구역 재개발정비사업 추진위원회에서 시기내 반영할 사항은  제시된 의견 모두 반영함

※ 재개발 사업 추진 절차

사전타당성 검토 → 정비계획 수립 → 정비구역 지정 → 추진위원회 구성 → 조합설립인가 → 사업시행인가 → 관리처분계획인가 → 착공 및 일반분양 → 준공, 청산

5. 검토의견

❍ 이 청취안은 “2030 부산광역시 도시·주거환경정비기본계획”에 따라 정비구역을 설정하고 2021. 8월 사전타당성검토 심의를 통과하여  「도시 및 주거환경정비법」제8조에 따라 범천5 재개발사업 정비계획 결정 및 정비구역을 지정코자 구의회의 의견을 듣고자 하는 것임.

❍ 이 구역은 30년이 경과한 노후·불량한 주택이 밀집되어 도시의 기능, 경관 및 주민 주거환경이 불량한 지역으로 토지이용의 효율성과 도시미관의 제고, 쾌적한 주거환경 조성을 위해서는 주택재개발사업이 필요하다고 사료되며, 주변 범천4재개발 구역과 연접하여 도시개발 상 시너지 효과가 있고 인근 공동주택이 있어 도시계획상 우수하며, 정비계획서상에도 특별한 문제점은 보이지 않음.

□ 관련기관(부서)에서 제시한 사항을 시기내 가능한 부분은 모두 수용하고 주민동의서를 72.4%로 제출하는 등 재개발에 대한 주민의지도 높아 사업추진 상 큰 애로사항은 보이지 않으나

□ 아파트를 관통하는 공공보행통로를 조성한다면 세대간 단절 우려도 있고 요즘 아파트 추세가 타인의 출입에 있어 폐쇄적으로 흐르고 있는 관계로 통행로 조성 후 활용에 있어 애로가 발생할 수도 있는 것으로 보여 이 부분에 대한 관리가 필요하다고 검토됨.

[관계법령]

□ 도시 및 주거환경정비법

제5조(기본계획의 내용) ① 기본계획에는 다음 각 호의 사항이 포함되어야 한다.

9. 제16조에 따라 정비구역으로 지정할 예정인 구역(이하 “정비예정구역”이라 한다)의 개략적 범위

10. 단계별 정비사업 추진계획(정비예정구역별 정비계획의 수립시기가 포함되어야 한다)

② 기본계획의 수립권자는 기본계획에 다음 각 호의 사항을 포함하는 경우에는 제1항제9호 및 제10호의 사항을 생략할 수 있다.

1. 생활권의 설정, 생활권별 기반시설 설치계획 및 주택수급계획

2. 생활권별 주거지의 정비ㆍ보전ㆍ관리의 방향

제8조(정비구역의 지정)  ⑤ 자치구의 구청장 또는 광역시의 군수(이하 제9조, 제11조 및 제20조에서 “구청장등”이라 한다)는 제9조에 따른 정비계획을 입안하여 특별시장ㆍ광역시장에게 정비구역 지정을 신청하여야 한다. 이 경우 제15조제2항에 따른 지방의회의 의견을 첨부하여야 한다.