(제336회-안전복지 제1차)한슬

한슬(제336회-안전복지 제1차)

「연지3 재개발사업」

정비계획 결정 및 정비구역 지정(안)에 대한 구의회 의견청취의 건

의안 번호	183		제출년월일 : 2023. 09. 제 출 자 : 부산광역시 부산진구청장

1. 제안이유

❍ 본 구역은 건축물의 구조 및 건축설비상 노후‧불량한 주택이 과도하게 밀집되어 있고, 대부분이 30년이 경과한 건축물로 도시의 기능 및 경관, 주민 주거환경이 불량한 지역으로서 「2030 부산광역시 도시ㆍ주거환경정비기본계획」에서 정한 정비구역 지정 기준에 부합하는 범위에서 정비구역을 설정하고, 2022년 5월 사전타당성검토를 통과하여 「도시 및 주거환경정비법」 제8조에 의거 정비계획 결정 및 정비구역을 지정코자 함

2. 주요내용

가. 정비사업의 명칭

❍ 연지3 재개발사업

나. 정비사업의 면적

❍ 31,926㎡

다. 건축물에 관한 계획

❍ 용  도 : 공동주택 및 부대복리시설

❍ 건폐율 / 용적률 / 높이 : 50% 이하 / 242% 이하 / 최고 95m 이하

❍ 계획세대수 : 635세대 / 6개동

구의회 의견청취

연지3 재개발사업

정비계획 결정 및 정비구역 지정(안)

2023. 09.

부산광역시 부산진구

연지3 재개발사업 정비계획 결정 및 정비구역 지정(안)

1. 정비계획 결정 및 정비구역 지정(안) 신청 개요

가. 구 역 명 : 연지3 재개발 정비구역

▷ 위  치: 부산광역시 부산진구 연지동 274-1번지 일원

▷ 면  적: 31,926.0㎡

나. 정비계획 결정 주요내용

▷ 용도지역 변경

⚫ 제2종일반주거지역 → 제3종일반주거지역 : 31,307.7㎡

▷ 택지 및 정비기반시설(도시계획시설) 계획

⚫ 공동주택용지 : 27,432.8㎡ (85.9%)

⚫ 정비기반시설 : 도로 3개소 변경, 보행자전용도로 1개소 신설, 공공청사 1개소 신설

2. 정비계획 결정 및 정비구역 지정 조서

가. 정비구역 지정조서(안)

지정 구분	사업의 구 분	구역의 명 칭	위 치	면적 (㎡)	비 고
신규	재개발사업	연지3 재개발 정비구역	부산진구 연지동 274-1번지 일원	31,926.0

나. 토지등소유자별 분담금 추산액 및 산출근거

분담금 추산액	총수입 추산액	총사업비 추산액	종전자산합계 추산액	추정 비례율
	348,292,171천원	246,641,379천원	101,407,413천원	100.24%
산출근거	＊ 종전자산합계 추산액 = 토지등소유자별 종전자산 추산액 합계 ＊ 추정 비례율 = (총수입 추산액 – 총사업비 추산액) / 종전자산합계 추산액 ＊ 토지등소유자별 분담금 추산액 = 조합원 분양가 - 권리가액

※ 상기 종전자산 추산액 및 개별분담금 산출액 등은 향후 관리처분계획 등에 따라 변경될 수 있음      (토지등소유자별 분담금 추산액 및 산출근거에 대해서는 게재 생략)

다. 정비계획 결정조서(안)

▷ 토지이용계획

구 분	명 칭		면 적(㎡)	비율(%)	비 고
도시관리계획 용 도 지 역	계		31,926.0	100.0
	제3종일반주거지역		31,926.0	100.0	제2종→제3종
도시관리계획 용 도 지 구	-		-	-
택 지 및 정비기반시설 (도시계획시설)	계		31,926.0	100.0
	택 지		27,432.8	85.9
		공동주택용지	27,432.8	85.9
	정비기반시설 (도시계획시설)		4,493.2	14.1
		도 로	2,647.1	8.3
		보행자전용도로	1,135.3	3.6
		공 공 청 사	710.8	2.2

▷ 용도지역의 변경에 관한 계획

구 분		면적(㎡)			구성비(%)
		기정	변경	변경 후
총 계		31,926.0	-	31,926.0	100.0
주거지역	제2종일반주거지역	31,307.7	감)31,307.7	-	-
	제3종일반주거지역	618.3	증)31,307.7	31,926.0	100.0

▷ 도시계획시설 및 정비기반시설의 설치․정비계획

￭ 도시계획시설(도로) 결정조서

구분	규 모				기능	연장 (m)	기 점	종 점	사용 형태	주요 경과지	최 초 결정일	비고
	등급	류별	번호	폭원 (m)
기정	대로	3	41	25~ 28	주간선도로	1,315	초읍동 175-1번지	연지동 19호광장	일반도로
변경	대로	3	41	25~ 28	주간선도로	1,315	초읍동 175-1번지	연지동 19호광장	일반도로		80.8.30
기정	중로	1	78	20	국지 도로	418	연지동 대로3-41	초읍동 91-43번지	일반도로
변경	중로	1	78	20~ 23	국지 도로	418	연지동 대로3-41	초읍동 91-43번지	일반도로		07.9.20
기정	소로	2	2	8	국지 도로	186	연지동 273-2	연지동 230-4	일반도로
변경	중로	2	가	14~ 17	국지 도로	186	연지동 273-2	연지동 230-4	일반도로
신설	소로	3	가	6	특수 도로	162	연지동 73-6	연지동 230-4	보행자 전용도로	-	-

￭ 도시계획시설(공공청사) 결정조서

구분	도면 표시번호	시설명	시설의 종류	위치	규 모			최초 결정일	비고
					기정	변경	변경후
신설	가	연지동 주민센터	공공청사	연지동 232-2번지 일원	-	증)710.8	710.8

▷ 공동이용시설 설치계획

구 분	계 획	비 고
공동이용시설	∙「도시 및 주거환경정비법」제2조 제5호 및 동법 시행령 제4조의 규정에서 정하는 시설을 향후 사업시행계획 인가 시 「주택법」 및 「주택건설기준 등에 관한 규정」에서 정하는 기준에 따라 설치

▷ 기존 건축물의 정비・개량계획

결정구분	지구구분		가구 또는 획지 구분		위치	정비개량계획(동)					비고
	명칭	면적(㎡)	명칭	면적(㎡)		계	존치	개수	철거후 신축	철거 이주
합계		31,926.0	-	31,926.0	-	207	-	-	207	-
신설	연지3 재개발 정비 구역	28,143.16	A-1	27,432.8	연지동 274-1번지 일원	206	-	-	206	-	∙공동주택 및 부대복리시설
			A-2	710.8	연지동 232-2번지 일원	1	-	-	1	-	∙공공청사 (도시계획시설)
		3,782.4	도로	3,782.4	-	-	-	-	-	-	∙도로(도시계획시설) 4개소

▷ 건축물의 주용도·건폐율·용적률·높이 등에 관한 계획

구분

구역구분

획지구분

위치

주용도

건폐율

용적률

높이

비고

명칭

면적

(㎡)

명칭

면적

(㎡)

신설

연지3

재개발

정비구역

31,926.0

A-1

27,432.8

연지동 274-1번지 일원

공동주택 및 부대복리시설

50%

이하

242%

이하

95m이하

A-2

710.8

연지동 232-2번지 일원

공공청사

50%

이하

210%

이하

25m이하

주택의 규모 및 건설비율

∙건설하는 주택 전체 세대수의 40%이상을 85㎡이하로 건설

임대주택 건설에

관한 사항

∙건설하는 주택 전체 세대수의 10%이상 임대주택으로 건설

∙임대주택 세대수의 30%이상 또는 총 건설 주택세대수의 5%이상

→ 40㎡이하 규모의 임대주택으로 건설

용적률

완화기준 적용

∙기준용적률 : 210% (주거관리구역)

구 분	평가기준 점수	⇨	평가기준배점	토지이용	기준용적률
연지3구역	44점		30~50점 미만	주거관리	210%

∙용적률 인센티브 산정 : 34.0%

-공익요소 제공시 인센티브 : 20.0%

-지속가능한 공동주택 인센티브 : 5.0%

-지역경제 활성화 인센티브 : 9.0%

→ 4% (하도급 지역업체 참여비율 50%이상)

→ 5% (설계자 지역업체 참여비율 50% 이상)

∙허용용적률 산정

- 허용용적률 : 1) + 2) + 3) + 4) = 244.0%

∙계획용적률 : 242.0% 이하
(지역건설업체 미참여 시 지역경제 활성화 인센티브 제외)

▷ 시행구역 분할 및 건축부지 정비계획

결정구분	가구 번호	면적(㎡)	획 지		시행구역 분할계획	비 고
			위치	면적(㎡)
합 계		31,926.0	-	31,926.0	결합·분할없음
신설	A	28,143.6	1	27,432.8	-	∙공동주택 및 부대복리시설
			2	710.8	-	∙공공청사(도시계획시설)
	도로	3,782.4
			도로	3,782.4	-	∙도로(도시계획시설) 4개소

▷ 환경보전 및 재난방지에 관한 계획

구분	계 획	비고
환경 보전 계획	∙자연지형을 최대한 활용하여 부지를 조성하고, 토공사 시 부득이하게 발생하는 절ㆍ성토를 구역내에서 최대한 활용토록 계획 ∙조경 및 녹지공간을 최대한 확보하여 포장율을 최소화하고, 포장 시 친환경적인 투수성 포장재를 사용하여 우수침투의 용이성 제고 ∙공사 시 가배수로 및 침사지를 설치하여 토사유출을 저감하고, 주변지역에 미치는 영향을 최소화 ∙저소음, 저진동 공사기기의 선정 및 경계부 가설방음판넬 설치	환경 보전 계획 반영
재난 방지 계획	∙사업시행 시 공사로 인한 인접지반의 침하방지를 위하여 굴착지역 내 흙막이공을 설치 운영토록 계획 ∙절토사면 발생시 친환경적 공법을 적용하여 시행토록하며, 우기시 토공작업을 지양하고, 가배수로, 침사지 및 산마루 측구 등을 설치하여, 공사에 대한 영향을 최소화하며, 법면부의 지속적인 녹화와 관리 ∙구역 내 화재발생에 대비하여 방화재료 등을 사용하는 등 방화에 관한 규정에 의거하여 시설을 설치토록 함	재난 방지 계획 반영

▷ 정비구역 주변의 교육환경 보호에 관한 계획

구분	계 획	비고
교 육 환 경 보 호 계 획	∙교육시설의 보건관리와 환경위생 등에 지장을 초래하는 시설의 설치를 지양함 ∙공사 시 교육환경 장애요소(소음․진동․먼지 등)의 발생이 최소화 되도록 계획 ∙교육시설 이용시 안전하고 편리하게 이용할 수 있도록 계획 ∙해당 관할 교육청의 협의결과를 준수토록 계획

▷ 홍수 등 재해에 대한 취약요인에 대한 검토결과

- 재해취약성분석 확인 결과 폭우재해 Ⅱ등급지역으로 확인되어 폭우재해에 대한 우수처리계획 및 재해저감대책을 수립하였으며, 향후 사업시행인가 시 재해영향평가 협의결과에 따라 조치함

▷ 정비구역 및 주변지역의 주택수급에 관한 사항

- 사업대상지내 기존 세대수는 304세대이고 정비계획 수립에 따른 계획세대수는 635세대로, 계획세대수의 92.8%를 국민주택규모(전용면적 85㎡) 이하로 계획하여 주민 재정착률 제고

- 또한, 정비구역 주변지역으로 공동주택이 폭넓게 분포하고 있어 향후 재개발정비사업 시행으로 인한 이주철거 시 주택수급상의 문제는 적을 것으로 판단되며,

- 주택수급에 어려움이 있을 경우는 해당 자치구가 사업시행인가 및 관리처분인가 시기 조정 등을 통하여 해결방안 모색

▷ 세입자 주거대책에 관한 사항

구분	계 획	비 고
세입자 주거대책	∙「도시 및 주거환경정비법」제52조 및 「부산광역시 도시 및 주거환경정비조례」제30조에 따름	-

▷ 안전 및 범죄예방에 관한 사항

구분	계 획	비 고
사업 시행전	⦁관할 경찰서 순찰강화, 순찰초소 설치 요청 ⦁사업시행기간 동안의 정비구역 내 가로등 설치, 폐쇄회로 텔레비전 설치 등 범죄예방대책 수립 시행	-
사업 시행시	⦁건물이나 시설물 등을 배치할 시에는 자연적 감시가 잘 이루어지도록 하고, 건물이나 공원 등의 시설물(식재, 울타리, 표지 등)은 자연적 접근 통제가 잘 되도록 하되 불가피한 경우 CCTV등의 설치를 고려함	-

▷ 가구 또는 획지에 관한 계획

구분	가구번호	면적(㎡)	획 지			비 고
			번호	위 치	면적(㎡)
신설	합계	31,926.0	-	-	31,926.0
	A	28,143.6	1	연지동 274-1번지 일원	27,432.8	∙공동주택 및 부대복리시설
			2	연지동 232-2번지 일원	710.8	∙공공청사(도시계획시설)
	도로	3,782.4	도로	-	3,782.4	∙도로(도시계획시설) 4개소

▷ 빈집 관리에 관한 계획

구 분	계 획	비 고
빈 집 관 리 계 획	∙「도시 및 주거환경정비법」제52조 규정에 의한 사업시행기간 동안의 범죄예방대책의 일환으로 빈집 출입구 봉쇄, 공가 출입금지 안내판 설치, 필요시 관할경찰서 순찰강화 요청 등 다양한 빈집 관리계획 수립	-

▷ 사업시행에 관한 사항

1) 정비사업 시행 예정시기

• 정비구역 지정 고시일로부터 4년 이내

2) 정비사업 시행방법

• 「도시 및 주거환경정비법」제74조 규정에 의하여 인가받은 관리처분계획에 의함

3) 임대주택 건설에 관한 사항

• 임대주택 및 규모별 건설비율(부산광역시 고시 제2020-358호)

- 주택의 규모 및 건설비율

○ 건설하는 주택 전체 세대수의 40%이상을 85㎡이하로 건설

- 임대주택 건설에 관한 사항

○ 건설하는 주택 전체 세대수의 10%이상을 임대주택으로 건설

○ 임대주택 세대수의 30%이상 또는 건설하는 주택 전체 세대수의 5%이상

→ 주거전용면적 40㎡이하 규모의 임대주택으로 건설

▷ 정비사업의 시행에 따른 도시관리계획의 조정내용

- 용도지역·용도지구 변경에 관한 계획, 도시계획시설 및 정비기반시설의 설치·정비계획 참조

▷ 동물의 보호 및 관리를 위한 계획

구분	계 획	비고
동물보호 및 관리계획	∙「도시 및 주거환경정비법」제52조 규정에 의한 사업시행계획 수립시 정비사업 시행에 따른 건축물의 철거 전 유실·유기동물에 대한 적극 구조, 길고양이 개채 수 억제를 위한 중성화, 임시보호소 설치 등 동물의 보호 및 관리계획 수립	-

▷ 기타사항에 관한 계획

- 해당사항없음

3. 현황 및 추진경위

가. 현 황

❍ 대상지는 부산광역시 부산진구 연지동 274-1번지 일원으로서 남측으로 국립국악원과 부산시민공원이 위치하고, 서측으로 연지초등학교가 입지하고 있음

❍ 도시관리계획 현황으로 용도지역은 제2종일반주거지역 및 제3종일반주거지역으로 지정되어 있음

<위 치 도>

나. 추진경위

□ 사전타당성 검토

○ 2021. 08. 30. : 정비사업 사전타당성검토 신청(준비위원회 → 부산진구청)

○ 2022. 05. 16. : 정비사업 사전타당성검토 심의위원회 심의결과(조건부의결)

○ 2022. 05. 18. : 정비사업 사전타당성검토 심의결과 통보

□ 정비구역 지정 및 정비계획 결정

○ 2022. 07. 25. : 정비구역 지정 및 정비계획 결정(안) 주민제안서 제출        (준비위원회 → 부산진구청)

○ 2022. 09. 20. ~ 11. 04. : 관련부서(기관) 의견 협의(1차)

○ 2023. 02. 24. : 협의의견에 대한 조치계획서 및 보완도서 제출

○ 2023. 04. 14. ~ 04. 28. : 관련부서(기관) 의견 재협의(2차)

○ 2023. 06. 22. : 협의의견에 대한 조치계획서 및 보완도서 제출

○ 2023. 06. 22. ~ 07. 10. : 관련부서(기관) 의견 재협의(3차)

○ 2023. 07. 18. : 협의의견에 대한 조치계획서 및 보완도서 제출

○ 2023. 07. 19. ~ 07. 28. : 관련부서(기관) 의견 재협의(4차)

○ 2023. 07. 28. : 주민공람 실시 및 주민설명회 개최 알림

○ 2023. 08. 02. ~ 09. 01. : 주민공람

○ 2023. 08. 17. : 주민설명회

4. 주민설명회 개최 결과

❍ 주민설명회 개최일 : 2023. 08. 17.

❍ 주민설명회 개최 결과 : 제출 의견 없음

5. 주민공람・공고 결과

❍ 공람・공고기간 : 2023. 08. 02 ~ 09. 01. (31일간)

- 공람기간 내 제출된 의견 : 제출된 의견 없음

❍ 공람방법 : 부산시보, 우리 구 홈페이지 및 게시판 게재

❍ 공람장소 : 부산진구청 건축과

6. 정비계획 및 정비구역 결정도

❚정비구역 결정도

❚토지이용계획도

❚도시계획시설 및 정비기반시설의 설치 정비계획도

❚건축물의 용도, 건폐율, 용적률, 높이에 관한 계획도