(제336회-안전복지 제1차)한슬

한슬(제336회-안전복지 제1차)

의 안 번 호	181		제336회 임시회
			2023. 9. 15.(금)

가야4 재개발사업

정비계획 결정 및 정비구역 지정(안)에 대한 구의회 의견청취의 건

검 토 보 고 서

안전복지위원회 전문위원 조은실

1. 제안사유

❍ 단독주택, 5층 이하 공동주택 등 저층의 노후ㆍ불량건축물이 밀집되어 있고, 부정형 가로망이 형성되어 있어 주거환경이 불량한 지역으로서 「2030 부산광역시 도시ㆍ주거환경정비기본계획」에서 정한 정비구역 지정 기준에 부합하는 범위에서 정비구역을 설정하고, 2021년 8월 사전타당성검토를 통과하여 「도시 및 주거환경정비법」 제8조에 의거 정비계획 및 정비구역을 지정코자 함

2. 주요내용

가. 정비사업의 명칭

❍ 가야4구역 재개발사업

나. 정비사업의 면적

❍ 107,147㎡

다. 건축물에 관한 계획

❍ 용  도 : 공동주택 및 부대복리시설

❍ 건폐율 / 용적률 / 높이 : 50% 이하 / 257% 이하 / 최고 100m 이하

❍ 계획세대수 : 2,059세대 / 16개동

3. 주요 검토내용

가. 사업내용 검토사항

❍ 구역명: 가야4 재개발 정비구역

❍ 정비구역 지정조서(안)

구분	사업구분	구역명칭	위 치	면적(㎡)	비 고
신규	재개발사업	가야4 재개발 정비구역	부산진구 가야동 648번지 일원	107,147

❍ 기존현황: 토지등 소유자 1,180명, 건물 419동

❍ 정비계획 지정(안) 주요내용

▷ 용도지역 변경

⚫ 제2종일반주거지역 → 제3종일반주거지역 : 107,147㎡

▷ 토지이용계획

⚫ 공동주택용지: 82,910㎡ (77.4%)

⚫ 도로: 13,034㎡ ⇒ 신설3, 확폭4, 보행자전용도로1, 폐지2, 변경1

⚫ 공원: 7,803㎡ ⇒ 소공원 2개소 신설

⚫ 사회복지시설: 550㎡ ⇒ 장·노년 취업지원센터 대체부지

⚫ 주차장: 2,850㎡ ⇒ 주변 주민이용 주차장 신설(구역내 국공유지 대체)

▷ 건축물 등에 관한 계획

가구 또는 획지 구분		위치	주용도	건폐율 (%)	용적률 (%)	높이 (m)	비고
명칭	면적(㎡)
1-1	66,958	부산진구 가야동 611-5번지 일원	공동주택 및 부대복리시설	50% 이하	260% 이하	100m 이하	지하4층 지상33층
2-1	15,952	부산진구 가야동 648번지 일원	공동주택 및 부대복리시설	50% 이하	244% 이하	88m 이하	지하4층 지상29층
2-2	2,850	부산진구 가야동 657-23번지 일원	자동차 관련 시설(주차장)	50% 이하	240% 이하	20m 이하
2-3	550	부산진구 가야동 659-2번지 일원	노유자시설	50% 이하	240% 이하	20m 이하

나. 사전타당성검토 심의 결과 조건사항 조치 검토: 1건 조치 완결

❍ 심의일자 및 결과: 2021. 8. 6. / 조건부의결

□ 조건 및 조치사항

▷ 동측 가야공원로변에 녹지(공원) 확보 및 보행로 계획 요함

⇒ 공원모양 변경 및 보행로 반영

다. 주민 의견청취 결과

❍ 주민설명회: 2023. 06. 22.

❍ 주민공람·공고 기간: 2023. 6. 14~ 7. 14

❍ 제출의견: 8건(반대5, 계획변경 건의1, 찬성2)

▷ 주로 도로변 또는 구역 경계부(가야공원로)에 위치한 곳으로 재개발 편입을 반대함(5건)

⇒ 구역 정형화 및 소규모잔여지 미발생 추구에 따라 미반영

▷ 도시계획시설 배치 및 단지 배치도 조정 건의(1건)

⇒ 도시계획시설 배치는 미반영, 단지 배치도는 추후 검토 예정

▷ 조속한 진행 바람(2건)

⇒ 반영

라. 관련부서(기관) 주요 협의의견 및 조치사항 검토

❍ 6차에 걸쳐 부산시 회계재산과, 경찰청 등 37개 관련부서(기관)와 협의

⇒ 가야4구역 재개발정비사업 추진위원회에서 제시된 의견 모두 반영

※ 재개발 사업 추진 절차

사전타당성 검토 → 정비계획 수립 → 정비구역 지정 → 추진위원회 구성 → 조합설립인가 → 사업시행인가 → 관리처분계획인가 → 착공 및 일반분양 → 준공, 청산

5. 검토의견

❍ 이 청취안은 “2030 부산광역시 도시·주거환경정비기본계획”에 따라 정비구역을 설정하고 2021. 8월 사전타당성검토 심의를 통과하여  「도시 및 주거환경정비법」제8조에 따라 가야4 재개발사업 정비계획 결정 및 정비구역을 지정코자 구의회의 의견을 듣고자 하는 것임.

❍ 이 구역은 단독주택, 5층 이하 공동주택 등 저층의 노후ㆍ불량건축물이 밀집되어 있고, 부정형 가로망이 형성되어 있는 주거환경이 불량한 지역으로 토지이용의 효율성과 도시미관의 제고, 쾌적한 주거환경 조성을 위해서는 주택재개발사업이 필요하다고 사료되며, 도로변을 경계로 한 비교적 정형화된 형태를 유지하고 있으며, 2,000세대가 넘는 대규모 사업장이나 정비계획서상 특별한 문제점은 보이지 않음.

□ 6차례에 걸친 관련 기관 및 부서와의 협의사항을 모두 반영하여 정비계획을 수립하였고 92.4%인 1,902세대를 전용면적 85㎡의 국민주택규모로 계획되어 있어 주민들의 입주가 용이한 점, 주민동의서를 73.89%인 872명이 제출하여 재개발에 대한 주민의지도 높은 점 등에서 사업추진 상 큰 애로사항은 보이지 않으나

□ 대규모 사업장인 만큼 민원발생이 많을 것으로 예상되어 면밀한 사업추진이 필요해 보이며, 특히 각종 안전사고를 대비하여 관련 부서에서는 특단의 관심을 가져야 될 것임.

[관계법령]

□ 도시 및 주거환경정비법

제5조(기본계획의 내용) ① 기본계획에는 다음 각 호의 사항이 포함되어야 한다.

9. 제16조에 따라 정비구역으로 지정할 예정인 구역(이하 “정비예정구역”이라 한다)의 개략적 범위

10. 단계별 정비사업 추진계획(정비예정구역별 정비계획의 수립시기가 포함되어야 한다)

② 기본계획의 수립권자는 기본계획에 다음 각 호의 사항을 포함하는 경우에는 제1항제9호 및 제10호의 사항을 생략할 수 있다.

1. 생활권의 설정, 생활권별 기반시설 설치계획 및 주택수급계획

2. 생활권별 주거지의 정비ㆍ보전ㆍ관리의 방향

제8조(정비구역의 지정)  ⑤ 자치구의 구청장 또는 광역시의 군수(이하 제9조, 제11조 및 제20조에서 “구청장등”이라 한다)는 제9조에 따른 정비계획을 입안하여 특별시장ㆍ광역시장에게 정비구역 지정을 신청하여야 한다. 이 경우 제15조제2항에 따른 지방의회의 의견을 첨부하여야 한다.