(제336회-안전복지 제1차)한슬

한슬(제336회-안전복지 제1차)

「가야4 재개발사업」

정비계획 결정 및 정비구역 지정(안)에 대한 구의회 의견청취의 건

의안 번호	181		제출년월일 : 2023. 09. 제 출 자 : 부산광역시 부산진구청장

1. 제안이유

❍ 단독주택, 5층 이하 공동주택 등 저층의 노후ㆍ불량건축물이 밀집되어 있고, 부정형 가로망이 형성되어 있어 주거환경이 불량한 지역으로서 「2030 부산광역시 도시ㆍ주거환경정비기본계획」에서 정한 정비구역 지정 기준에 부합하는 범위에서 정비구역을 설정하고, 2021년 8월 사전타당성검토를 통과하여 「도시 및 주거환경정비법」 제8조에 의거 정비계획 및 정비구역을 지정코자 함

2. 주요내용

가. 정비사업의 명칭

❍ 가야4구역 재개발사업

나. 정비사업의 면적

❍ 107,147㎡

다. 건축물에 관한 계획

❍ 용  도 : 공동주택 및 부대복리시설

❍ 건폐율 / 용적률 / 높이 : 50% 이하 / 257% 이하 / 최고 100m 이하

❍ 계획세대수 : 2,059세대 / 16개동

구의회 의견청취

가야4 재개발사업

정비계획 결정 및 정비구역 지정(안)

2023. 09.

부산광역시 부산진구

가야4 재개발사업 정비계획 결정 및 정비구역 지정(안)

1. 정비계획 결정 및 정비구역 지정(안) 신청 개요

○ 구  역  명 : 가야4 재개발 정비구역

▷ 위    치 : 부산광역시 부산진구 가야동 648번지 일원

▷ 구역면적 : 107,147㎡

○ 정비계획 지정(안) 주요내용

▷ 토지이용계획 : 공동주택용지 - 82,910㎡

도로 - 13,034㎡, 공원 - 7,803㎡

사회복지시설 - 550㎡, 주차장 - 2,850㎡

▷ 건축물 등에 관한 계획 : 주용도 - 공동주택 및 부대복리시설

건폐율 - 50% 이하

용적률 - 257% 이하

높  이 - 100m 이하

2. 정비구역(정비계획) 지정 사유

▷ 대상지는 부산진구 가야동에 위치한 단독주택, 5층 이하 공동주택 등 저층의 노후ㆍ불량건축물이 밀집되어 있고, 부정형 가로망이 형성되어 있어 주거환경이 불량한 지역이므로 주거환경 개선 및 정비기반시설의 정비가 필요한 지역임

▷ 주거환경 개선을 위하여 정비사업 추진에 대한 주민의지가 높아지고 있는 실정이며, 지역 주민의 삶의 질 향상과 도시의 건전한 발전 등을 고려해 볼 때 주거지 정비가 요구되고 있음

▷ “2030 부산광역시 도시ㆍ주거환경정비기본계획”의 생활권계획 수립에 따라 정비예정구역이 아닌 지역도 정비구역 지정 요건에 부합하는 경우에 사전타당성검토 절차를 이행하면 정비계획 입안 제안이 가능하게 되었음

▷ 대상지는 “2030 부산광역시 도시ㆍ주거환경정비기본계획”에 따라 2021년 8월 사전타당성검토를 통과하였으며, 정비구역 지정 요건에 부합함에 따라 「도시 및 주거환경정비법」의 법적근거와 기준에 따라 정비구역으로 지정코자 함

3. 정비구역 및 정비계획 지정 조서

가. 정비구역 지정 조서

지정구분	사업의 구분	구역의 명칭	위 치	면 적(㎡)	비 고
신규	재개발사업	가야4 재개발 정비구역	부산진구 가야동 648번지 일원	107,147

나. 정비계획 결정 조서

1) 토지이용계획

구 분	명 칭		면 적(㎡)	비율(%)	비 고
도시관리계획 용 도 지 역	계		107,147	100.0
	제3종일반주거지역		107,147	100.0	제2종→제3종
도시관리계획 용 도 지 구	-		-	-
택 지 및 정비기반시설 (도시계획시설)	계		107,147	100.0
	택 지		82,910	77.4
		공동주택용지	82,910	77.4
	정비기반시설 (도시계획시설)		24,237	22.6
		공 원	7,803	7.3
		사회복지시설	550	0.5
		주 차 장	2,850	2.7
		보행자전용도로	266	0.2
		도 로	12,768	11.9

다. 용도지역 변경에 관한 계획

구 분	면 적(㎡)			구성비 (%)	비 고
	기 정	변 경	변경후
합 계	107,147	-	107,147	100.0
제2종일반주거지역	107,147	감) 107,147	-	-
제3종일반주거지역	-	증) 107,147	107,147	100.0

라. 토지등소유자별 분담금 추산액 및 산출근거

※ 상기 종전자산 추산액 및 개별분담금 산출액 등은 향후 관리처분계획 등에 따라 변경 될 수 있음

분담금 추산액	총수입 추산액	총사업비 추산액	종전자산합계 추산액	추정 비례율
	1,228,090,750,000원	912,383,587,907원	286,924,760,157원	110%
산출 근거	ㆍ종전자산합계 추산액 = 토지등소유자별 종전자산 추산액 합계 ㆍ추정 비례율 = (총수입 추산액 - 총사업비 추산액) / 종전자산합계 추산액 ㆍ토지등소유자별 분담금 추산액 = 조합원분양가 - 권리가액

마. 도시계획시설 및 정비기반시설의 설치·정비계획

1) 도시계획시설(도로) 결정(신설, 변경, 폐지) 조서

구분	규모				기능	연장 (m)	기점	종점	사용 형태	주요 경과지	최 초 결정일	비고
	등급	류별	번호	폭원 (m)
기정	중로	1	75	20~26	집산도로	3,500	가야동 중3-105	주례동 중1-73	일반 도로	-	건고 555 (1972.12.30.)
변경	중로	1	75	20~26 (23)	집산도로	3,500 (256)	가야동 중3-105	주례동 중1-73	일반 도로	-	건고 555 (1972.12.30.)	일부구간 확폭
기정	중로	1	77	20	집산도로	794	가야동 164-3	가야동 484-4	일반 도로	-	건고 555 (1972.12.30.)
변경	중로	1	77	20~26 (24~26)	집산도로	794 (314)	가야동 164-3	가야동 484-4	일반 도로	-	건고 555 (1972.12.30.)	일부구간 확폭

구분	규모				기능	연장 (m)	기점	종점	사용 형태	주요 경과지	최 초 결정일	비고
	등급	류별	번호	폭원 (m)
신설	중로	2	A	16~17	국지도로	276	가야동 647-68	가야동 645-27	일반 도로	-	-
신설	중로	2	B	16	국지도로	161	가야동 483-2	가야동 669-26	일반 도로	-	-
신설	중로	3	A	13	국지도로	192	가야동 687-61	가야동 687-17	일반 도로	-	-
기정	중로	3	105	12~15	집산도로	9,000	범일동 중3-103	엄궁동 대1-5	일반 도로	-	부고 1970-427호 (1970.09.02.)
변경	중로	3	105	12~17 (17)	집산도로	9,000 (274)	범일동 중3-103	엄궁동 대1-5	일반 도로	-	부고 1970-427호 (1970.09.02.)	일부구간 선형변경
기정	소로	2	1	8	국지도로	233	가야동 678-77	가야동 599-15	일반 도로	-	부고 1972-197호 (1972.11.04.)
변경	소로	2	1	8	국지도로	104	가야동 678-77	가야동 483-1	일반 도로	-	부고 1972-197호 (1972.11.04.)	연장축소 종점변경
기정	소로	2	15	8	국지도로	580	개금동 200-2	개금동 산60	일반 도로	-	부고 1991-197호 (1991.10.09.)
변경	소로	2	15	8~13 (13)	국지도로	580 (93)	개금동 200-2	개금동 산60	일반 도로	-	부고 1991-197호 (1991.10.09.)	일부구간확폭
기정	소로	2	17	8	국지도로	145	가야동 603-25	가야동 610	일반 도로	-	부고 1991-197호 (1991.10.09.)
폐지	소로	2	17	8	국지도로	145	가야동 603-25	가야동 610	일반 도로	-	부고 1991-197호 (1991.10.09.)
기정	소로	2	49	8	국지도로	82	가야동 666-38	가야동 649-37	일반 도로	-	부고 1972-197호 (1972.11.04.)
폐지	소로	2	49	8	국지도로	82	가야동 666-38	가야동 649-37	일반 도로	-	부고 1972-197호 (1972.11.04.)
신설	소로	3	A	6	특수도로	44	가야동 657-66	가야동 659-4	보행자전용도로	-	-

※ (  )정비구역 내 변경사항

■ 도시계획시설(도로) 결정(신설, 변경, 폐지) 사유서

변경전 도로명	변경후 도로명	변경내용	변경사유
중로1-75호선	중로1-75호선	∙ 일부구간 확폭 - B=20m→23m(L=256m)	∙ 원활한 차량통행 및 보행환경 개선을 위하여 일부구간 확폭
중로1-77호선	중로1-77호선	∙ 일부구간 확폭 -B=20m→24~26m(L=314m)	∙ 원활한 차량통행 및 보행환경 개선을 위하여 일부구간 확폭
-	중로2-A호선	∙ 신설 - B=16~17m, L=276m	∙ 원활한 차량통행 및 보행환경 개선을 위한 신설
-	중로2-B호선	∙ 신설 - B=16m, L=161m	∙ 재개발사업에 따라 기 결정되어 있던 도시계획시설(도로)의 일부 변경으로 인한 신설
-	중로3-A호선	∙ 신설 - B=13m, L=192m	∙ 원활한 차량통행 및 보행환경 개선을 위한 신설
중로 3-105호선	중로 3-105호선	∙ 일부구간 선형변경 및 확폭 - B=12m→17m(L=274m)	∙ 원활한 차량통행을 위한 일부구간 선형변경 및 일부구간 확폭
소로2-1호선	소로2-1호선	∙ 연장축소, 종점변경 - L=233m→104m	∙ 일부구간 재개발사업 편입에 따른 연장축소 ∙ 연장축소로 인한 종점 변경
소로2-15호선	소로2-15호선	∙ 일부구간 확폭 - B=8m→13m(L=93m)	∙ 원활한 차량통행 및 보행환경 개선을 위하여 일부구간 확폭
소로2-17호선	-	∙ 폐지 - B=8m, L=145m	∙ 재개발사업 편입에 따른 노선폐지
소로2-49호선	-	∙ 폐지 - B=8m, L=82m	∙ 재개발사업 편입에 따른 노선폐지
-	소로3-A호선	∙ 보행자전용도로 신설 - B=6m, L=44m	∙ 가평초등학교로의 안전한 통학과 단지 내 공공보행통로와의 연결을 위하여 보행자전용도로 신설

2) 도시계획시설(주차장) 결정(신설) 조서

구분	도면표시번호	시설명	위치	면적(㎡)			최초 결정일	비고
				기 정	변 경	변경후
신설	A	노외주차장	부산진구 가야동 657-23번지 일원	-	증) 2,850	2,850	-

■ 도시계획시설(주차장) 결정(신설) 사유서

도면표시번호	시설명	결정내용	결정사유
A	노외주차장	∙ 신설 - A=2,850㎡	∙ 주변 주거밀집지역 주민들의 주차수요 흡수 및 주차난 해소를 위하여 신설

3) 도시계획시설(공원) 결정(신설) 조서

구분	도면표시번호	공원명	시설의 종류	위치	면적(㎡)			최초 결정일	비고
					기 정	변 경	변경후
신설	A	가야동공원1	소공원	부산진구 가야동 611-18번지 일원	-	증) 5,127	5,127	-
신설	B	가야동공원2	소공원	부산진구 가야동 500-8번지 일원	-	증) 2,676	2,676	-

■ 도시계획시설(공원) 결정(신설) 사유서

도면표시번호	공원명	결정내용	결정사유
A	가야동공원1	∙ 신설 - A=5,127㎡	∙ 인근 근린공원(산책공원)과 연계하여 쾌적한 도시환경 조성을 위하여 신설
B	가야동공원2	∙ 신설 - A=2,676㎡	∙ 주민들의 휴식공간 제공과 쾌적한 도시환경 조성을 위하여 신설

4) 도시계획시설(사회복지시설) 결정(신설) 조서

구분	도면표시번호	시설명	위치	면적(㎡)			최초 결정일	비고
				기 정	변 경	변경후
신설	A	사회복지시설	부산진구 가야동 659-2번지 일원	-	증) 550	550	-

■ 도시계획시설(사회복지시설) 결정(신설) 사유서

도면표시번호	시설명	결정내용	결정사유
A	사회복지시설	∙ 신설 - A=550㎡	∙ 대상지 내 부산진구에서 운영할 계획인 장·노년 취업지원센터 등 공공시설 대체부지 확보를 위한 신설

바. 공동이용시설 설치계획

구 분	계 획	비 고
공동이용시설	∙「도시 및 주거환경정비법」제2조 제5호 및 동법 시행령 제4조의 규정에서 정하는 시설을 향후 사업시행인가시 「주택법」및「주택건설기준등에 관한 규정」에서 정하는 기준에 따라 설치

사. 기존 건축물의 정비ㆍ개량계획

결정구분	지 구 구 분		가구 또는 획지 구분		위 치	정비개량계획(동)					비고
	명칭	면적(㎡)	명칭	면적(㎡)		계	존치	개수	철거 후 신축	철거 이주
합계		107,147	-	107,147	부산진구 가야동 648번지 일원	419	-	-	419	-
신설	가야4 재개발 정비구역	107,147	1-1	66,958	부산진구 가야동 611-5번지 일원	267	-	-	267	-	공동 주택
			1-2	2,676	부산진구 가야동 500-8번지 일원	14	-	-	14	-	공원
			2-1	15,952	부산진구 가야동 648번지 일원	66	-	-	66	-	공동 주택
			2-2	2,850	부산진구 가야동 657-23번지 일원	16	-	-	16	-	주차장
			2-3	550	부산진구 가야동 659-2번지 일원	2	-	-	2	-	사회복지시설
			-	266	부산진구 가야동 657-66번지 일원	-	-	-	-	-	보행자 전용 도로
			3-1	5,127	부산진구 가야동 611-18번지 일원	10	-	-	10	-	공원
			-	12,768	부산진구 가야동 647-18번지 일원	44	-	-	44	-	도로

아. 건축물의 주용도ㆍ건폐율ㆍ용적률ㆍ높이에 관한 계획

결정구분

지 구 구 분

가구 또는

획지 구분

위치

주용도

건폐율

(%)

용적률

(%)

높이

(m)

비고

명칭

면적(㎡)

명칭

면적(㎡)

신설

가야4

재개발

정비구역

107,147

1-1

66,958

부산진구 가야동 611-5번지 일원

공동주택 및 부대복리시설

50%

이하

260%

이하

100m

이하

2-1

15,952

부산진구 가야동 648번지 일원

공동주택 및 부대복리시설

50%

이하

244%

이하

88m

이하

2-2

2,850

부산진구 가야동 657-23번지 일원

자동차 관련 시설(주차장)

50%

이하

240%

이하

20m

이하

2-3

550

부산진구 가야동 659-2번지 일원

노유자시설

50%

이하

240%

이하

20m

이하

주택의 규모 및

건설비율

∙ 건설하는 주택 전체 세대수의 40% 이상을 85㎡이하로 건설

임대주택 건설에

관한 사항

∙ 건설하는 주택 전체 세대수의 10% 이상을 임대주택으로 건설

∙ 전체 임대주택 세대수의 30%이상 또는 건설하는 주택 전체수의 5%이상 → 40㎡이하 규모의 임대주택으로 건설

용적률

완화기준 적용

∙ 「부산광역시 도시 및 주거환경정비 기본계획」상 기준용적률 평가기준 및 용적률 완화기준 적용

∙ 기준용적률 산정 : 240%(주거정비구역)

구 분	평가기준 점수	⇨	평가기준배점	토지이용	기준용적률
가야4구역	50점		50~80점	주거정비	240%

∙ 용적률 완화 적용

▸ 공공시설부지 제공시 인센티브 산정

- 1.5 × (제공면적 ÷ 제공후 대지면적) × α

(α=제2종일반주거 시 200%)

- 1.5 × (0㎡ ÷ 86,310㎡) × 200% = 0%

▸ 지역경제활성화 인센티브 : 설계자 5%

▸ 지속가능공동주택 : 5%

▸ 녹색건축인증ㆍ에너지효율등급인증 : 9%

▸ 완화용적률 : 0% + 5% + 5% + 9% = 19%

∙ 허용용적률 : 240% + 19% = 259%

∙ 계획용적률 : 257% 이하

∙ 평균용적률 : 256.25%

- {(66,958㎡×260%)+(15,952㎡×244%)+(2,850㎡×240%)+  (550㎡×240%)}÷(66,958㎡+15,952㎡+2,850㎡+550㎡)=256.25%

자. 시행구역 결합ㆍ분할 및 건축부지 정비계획

결정구분	가구 번호	면적(㎡)	획지			시행구역 결합․분할계획	비 고
			번호	위치	면적(㎡)
합 계		107,147	-	부산진구 가야동 648번지 일원	107,147	-
신설	1	69,634	1	부산진구 가야동 611-5번지 일원	66,958	-	공동주택
			2	부산진구 가야동 500-8번지 일원	2,676	-	공원
	2	19,618	1	부산진구 가야동 648번지 일원	15,952	-	공동주택
			2	부산진구 가야동 657-23번지 일원	2,850	-	주차장
			3	부산진구 가야동 659-2번지 일원	550	-	사회복지시설
			-	부산진구 가야동 657-66번지 일원	266	-	보행자전용도로
	3	5,127	1	부산진구 가야동 611-18번지 일원	5,127	-	공원
	-	12,768	-	부산진구 가야동 647-18번지 일원	12,768	-	도로

차. 환경보전 및 재난방지에 관한 계획

구 분	계 획	비 고
환경 보전 계획	∙ 자연지형을 최대한 활용하여 부지를 조성하고, 토공사시 부득이하게 발생하는 절·성토를 구역내에서 최대한 활용토록 계획 ∙ 조경 및 녹지공간을 최대한 확보하여 포장율을 최소화하고, 포장시 친환경적인 투수성 포장재를 사용하여 우수침투의 용이성 제고 ∙ 공사시 가배수로 및 침사지를 설치하여 토사유출을 저감하고, 주변지역에 미치는 영향을 최소화 ∙ 저소음, 저진동 공사기기의 선정 및 경계부 가설방음판넬 설치	환경 보전 계획 반영
재난 방지 계획	∙ 사업시행시 공사로 인한 인접지반의 침하방지를 위하여 굴착지역 내 흙막이공을 설치 운영토록 계획 ∙ 절토사면 발생시 친환경적 공법을 적용하여 시행토록하며, 우기시 토공작업을 지양하고, 가배수로, 침사지 및 산마루 측구 등을 설치하여, 공사에 대한 영향을 최소화하며, 법면부의 지속적인 녹화와 유지관리 ∙ 구역내 화재발생에 대비하여 방화재료 등을 사용하는 등 방화에 관한 규정에 의거하여 방화시설을 설치토록 함	재난 방지 계획 반영

카. 정비구역 주변의 교육환경 보호에 관한 계획

구 분	계 획	비 고
교육환경 보호계획	∙ 교육시설의 보건관리와 환경위생 등에 지장을 초래하는 시설의 설치를 지양 ∙ 공사시 교육환경 장애요소(소음, 진동, 먼지 등)의 발생이 최소화 되도록 계획 ∙ 교육시설 이용시 안전하고 편리하게 통학할 수 있도록 계획 ∙ 해당 관할 교육청의 협의결과를 준수토록 계획

타. 홍수 등 재해에 대한 취약요인에 대한 검토결과

◦ 사업대상지의 재해취약성 분석 결과 대부분 폭우재해 2등급 지역으로 확인되었으며, 남측 일부가 폭우재해 1등급 지역으로 지정되어 있음

◦ 부산시 방재성능목표 강우량을 적용하여 사업지구내 우수관로를 계획하겠으며, 사업으로 인하여 홍수유출량이 증가하여 하류지역 피해가 예측될 경우 우수저감시설을 설치하겠음

파. 정비구역 및 주변지역의 주택수급에 관한 사항

◦ 사업대상지내 기존 세대수는 1,263세대이고 정비계획 수립에 따른 계획세대수는 2,059세대로, 계획세대수 중 1,902세대(92.4%)가 국민주택규모(전용면적 85㎡) 이하로 계획되어 정비구역 내 주민들의 입주가 용이한 사항임

◦ 또한, 정비구역 주변지역으로 공동주택이 폭넓게 분포하고 있어 향후 재개발정비사업 시행으로 인한 이주철거 시 주택수급상의 문제는 적을 것으로 판단되며,

◦ 주택수급에 어려움이 있을 경우는 해당 자치구가 사업시행인가 및 관리처분인가 시기 조정 등을 통하여 해결방안 모색

하. 세입자 주거대책에 관한 사항

◦ 「도시 및 주거환경정비법」제52조 및 「부산광역시 도시 및 주거환경정비조례」제30조에 따름

거. 안전 및 범죄예방에 관한 사항

구 분	계 획	비 고
사업 시행전	∙ 관할 경찰서 순찰강화, 순찰초소 설치 요청 ∙ 사업시행기간 동안의 정비구역 내 가로등 설치, 폐쇄회로 텔레비전 설치 등 범죄예방대책 수립 시행
사업 시행시	∙ 건물이나 시설물 등을 배치할 시에는 자연적 감시가 잘 이루어지도록 하고, 건물이나 공원 등의 시설물(식재, 울타리, 표지 등)은 자연적 접근 통제가 잘 되도록 하되 불가피한 경우 CCTV등의 설치를 고려함

너. 빈집 관리에 관한 계획

구 분	계 획	비 고
빈집 관리에 관한 계획	∙ 「도시 및 주거환경정비법」제52조 규정에 의한 사업시행기간 동안의 범죄예방대책의 일환으로 빈집 출입구 봉쇄, 공가 출입금지 안내판 설치, 필요시 관할경찰서 순찰강화 요청 등 다양한 빈집관리계획 수립

더. 가구 및 획지에 관한 계획

구분	가구 번호	면적(㎡)	획지			비 고
			번호	위치	면적(㎡)
합 계		107,147	-	부산진구 가야동 648번지 일원	107,147
신설	1	69,634	1	부산진구 가야동 611-5번지 일원	66,958	공동주택
			2	부산진구 가야동 500-8번지 일원	2,676	공원
	2	19,618	1	부산진구 가야동 648번지 일원	15,952	공동주택
			2	부산진구 가야동 657-23번지 일원	2,850	주차장
			3	부산진구 가야동 659-2번지 일원	550	사회복지시설
			-	부산진구 가야동 657-66번지 일원	266	보행자전용도로
	3	5,127	1	부산진구 가야동 611-18번지 일원	5,127	공원
	-	12,768	-	부산진구 가야동 647-18번지 일원	12,768	도로

러. 동물의 보호 및 관리를 위한 계획

구 분	계 획	비 고
동물 보호에 관한 계획	∙ 「부산광역시 도시 및 주거환경정비 조례」 제12조 규정에 의한 동물의 보호 및 관리를 위한 대책의 일환으로 철거 시 동물 보호단체와 연계하여 유기동물 포획사업 등 동물보호 및 구제활동 시행

머. 사업시행에 관한 사항

◦ 정비사업 시행 예정시기 : 정비구역 지정고시일로부터 4년 이내

◦ 정비사업의 시행방법 : 「도시 및 주거환경정비법」 제74조 규정에 의하여 인가받은 관리처분 계획에 의함

버. 정비사업의 시행에 따른 도시관리계획의 조정내용

◦ 용도지역 변경에 관한 계획, 도시계획시설 및 정비기반시설의 설치・정비계획 참조

서. 기타사항에 관한 계획

1) 공공보행통로 설치계획

구 분	계 획	비 고
공공보행통로	∙ 위치 : 사업지 서측 가평초등학교 북측 보행자전용도로 ~ 사업지 동측 1단지 부출입구 사업지 1단지 북측(냉정로) ~ 1단지 남측(엄광로) (향후 건축위원회 심의에 따라 공공보행통로 선형 확정) ∙ 폭원 : 6m 이상 ∙ 내용 : 보행동선 확보를 위하여 일반인이 보행통로로 이용할 수 있도록 개방되는 공간으로 조성

4. 현황 및 추진경위

가. 현 황

◦ 대상지는 부산진구 가야동 648번지 일원의 주거지역으로 남서측에 가평초등학교가, 남측에는 산책공원이 입지하고 있음

◦ 도시관리계획 현황은 용도지역은 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 대상지 내 도시계획시설 도로 3개노선이 결정되어 있음

◦ 대상지의 토지등소유자 1,180명 중 872명이 정비구역 지정 및 재개발 정비사업 시행에 찬성하고 있음

구 분	토 지 등 소 유 자
권리유형	계	토지 및 건축물소유자	토지소유자	건축물소유자	비 고
총 소유자수	1,180	1,016	124	40
동의자수	872	799	44	29
동의율(%)	73.9%	78.6%	35.5%	72.5%

< 위치도 >

나. 추진경위

◦ 2021. 03. 26. : 정비구역 지정 사전타당성 검토 신청

◦ 2021. 08. 06. : 부산광역시 정비사업 사전타당성검토 심의 개최

◦ 2021. 08. 10. : 부산광역시 정비사업 사전타당성검토 심의결과 통보 : 조건부 의결

◦ 2021. 12. 13. : 정비계획 입안 제안(가칭. 가야4 재개발 준비추진위원회→부산진구)

◦ 2021. 12. 15. ~ 2022. 01. 31. : 관련부서(기관) 협의(1차)

◦ 2022. 04. 26. ~ 2022. 05. 13. : 관련부서(기관) 재협의(2차)

◦ 2022. 09. 27. ~ 2022. 10. 07. : 관련부서(기관) 재협의(3차)

◦ 2023. 02. 02. ~ 2023. 02. 21. : 관련부서(기관) 재협의(4차)

◦ 2023. 03. 27. ~ 2023. 04. 07. : 관련부서(기관) 재협의(5차)

◦ 2023. 05. 12. ~ 2023. 05. 26. : 관련부서(기관) 재협의(6차)

◦ 2023. 06. 14. ~ 2023. 07. 14. : 주민공람(공고일로부터 30일 이상)

◦ 2023. 06. 22. : 주민설명회(제출 의견 8건)

5. 주민 의견청취 결과

◦주민설명회 : 2023. 06. 22.

◦주민공람·공고 기간 : 2023. 06. 14. ~ 2023. 07. 14.

◦공람장소 : 부산진구청 건축과, (가칭)가야4 재개발사업 추진준비위원회

◦제출의견 : 8건

■ 공람의견 조치계획

구분	연번	성명	공 람 의 견	조 치 계 획	비고
재개발 사업 반대- 구역 제척 요구	1	박호수	○재개발 반대합니다. 1. 4차선 도로에 노후되지 않은 신축 건물에 속하며, 2. 장사 또한 다른 곳보다 매출이 상당히 높은 편에 속하며 3. 위치적으로나 건물 쪽이나 현재의 건물이 다른지역보다 더 좋은 환경이기 때문에 무조건 반대합니다. 4. 오랫동안 터를 잡고 살아왔기 때문에 단골고객과 주민들과의 소통되는 문제도 있고 하여 저희는 반대의견서를 제출합니다. 5. 저희 건물은 재개발에 포함시키지 않아도 될 제일 가장자리에 위치해 있어서 재개발구역에 빼주실 것을 건의 드립니다.	○가야4재개발 정비구역은 2020년부터 동의서 징구를 시작하여 2021년 3월 26일 민원제기부지를 포함한 구역으로 사전타당성검토를 신청하였으며, 2021년 8월 10일 동의률 72%로 사전타당성검토 심의를 통과하였습니다. ○민원을 제기한 부지(가야동 501-2번지)는 가야공원로에 접하며 구역 경계부에 위치하고 있으나 상위계획인 정비기본계획 상 ‘정비구역의 범위는 원칙적으로 도로로 둘러싸인 가구단위로 설정하여 계획적인 정비를 유도하고 소규모 잔여지 발생을 지양’하도록 기준을 제시하고 있어 해당필지를 포함하여 정비구역을 설정하였습니다. ○민원에 따른 해당부지 제척 검토 결과 부정형화된 구역계 설정 및 주변 기반시설 정비가 불가능하여 정비구역 지정목적에 부합하지 않아 해당부지의 제척은 어려울 것으로 판단됩니다.	미반영
	2	김명숙	○저는 이 재개발을 동의한 적이 없고 상가 임대 월세 받아가면서 살고 있는데 갑자기 여기 건물도 포함이 되서 재개발이 된다고 연락 받았고 70% 동의율이 나와서 무조건 재개발 된다하여서 황당하고 당황스럽습니다. ○동의를 저는 한 적이 없는데 이렇게 강제로 재개발을 한다고 하니 정말 어디 가서 하소연해야 되나 싶고 억울합니다. ○저희 집 위치는 재개발 반대하고 절대로 물러서지 않겠습니다. 제발 저희 집 재개발을 빼주세요. ○재개발 반대합니다.	○민원을 제기한 부지(가야동 603-62번지)는 가야공원로에 접하고 있어 주거환경 개선을 위하여 정비계획상 기존 20m에서 26m로 확장하는 것으로 계획하고 있으며, 확장을 통해 주거용지로의 주진입로로 계획을 수립중입니다. ○민원에 따른 해당부지 제척 검토 결과 부정형화된 구역계 설정 및 주변 기반시설 정비가 불가능하여 정비구역 지정목적에 부합하지 않아 해당부지의 제척은 어려울 것으로 판단됩니다.	미반영
	3	김정권	○해당 지역과 상관없는 부동산 개발업자들의 추진으로 무분별한 선긋기 식으로 선정된 재개발사업에 동의할 수 없음. ○본 건물은 주거환경이 불량한 지역도 아닌 대로변에 위치하여 재개발 및 정비라는 기본 취지에도 맞지 않음. ○소유주의 동의없이 진행되는 재개발사업으로 소유주의 재산권이 침해되며 본 건물에 사업을 영위하고 있음으로 생존권에도 문제가 발생함. ○지속적인 삶의 영위에 큰 장애의 발생이 예상됨으로 재개발 사업에 강력히 반대하며 제외하여 주시기 바랍니다.	○민원을 제기한 부지(가야동 595-2번지)는 가야공원로와 냉정로에 접하며 구역 경계부에 위치하고 있으나 상위계획인 정비기본계획 상 ‘정비구역의 범위는 원칙적으로 도로로 둘러싸인 가구단위로 설정하여 계획적인 정비를 유도하고 소규모 잔여지 발생을 지양’하도록 기준을 제시하고 있어 해당필지를 포함하여 정비구역을 설정하였습니다. ○민원에 따른 해당부지 제척 검토 결과 부정형화된 구역계 설정 및 주변 기반시설 정비가 불가능하여 정비구역 지정목적에 부합하지 않아 해당부지의 제척은 어려울 것으로 판단됩니다.	미반영
	4	김광호	○가야4 재개발사업 정비계획 결정 및 정비구역 지정(안)에 관련하여 상기 주소지 냉정로 274번지는 동의할 수가 없습니다.	○민원을 제기한 부지(가야동 596-20번지)는 냉정로에 접하며 구역 경계부에 위치하고 있으나 상위계획인 정비기본계획 상 ‘정비구역의 범위는 원칙적으로 도로로 둘러싸인 가구단위로 설정하여 계획적인 정비를 유도하고 소규모 잔여지 발생을 지양’하도록 기준을 제시하고 있어 해당필지를 포함하여 정비구역을 설정하였습니다. ○민원에 따른 해당부지 제척 검토 결과 부정형화된 구역계 설정 및 주변 기반시설 정비가 불가능하여 정비구역 지정목적에 부합하지 않아 해당부지의 제척은 어려울 것으로 판단됩니다.	미반영
	5	박현근	○재개발에 반대합니다. (본인이 소유하고 있는 건물(토지)는 재개발지역 모서리에 있어 본 건물을 제외하고도 재개발에 아무런 지장이 없습니다.) ○여러 번 재개발 민원을 올린 것을 알립니다.	○민원을 제기한 부지(가야동 501-5번지)는 가야공원로에 접하며 구역 경계부에 위치하고 있으나 상위계획인 정비기본계획 상 ‘정비구역의 범위는 원칙적으로 도로로 둘러싸인 가구단위로 설정하여 계획적인 정비를 유도하고 소규모 잔여지 발생을 지양’하도록 기준을 제시하고 있어 해당필지를 포함하여 정비구역을 설정하였습니다. ○민원에 따른 해당부지 제척 검토 결과 부정형화된 구역계 설정 및 주변 기반시설 정비가 불가능하여 정비구역 지정목적에 부합하지 않아 해당부지의 제척은 어려울 것으로 판단됩니다.	미반영
정비계획에 대한 사항	6	이선공	1. 도시계획시설 배치 (1) 동측공원 : 위치 및 용도 변경 1) 위치 : 가평초등학교 동측 엄광로 도로 주변 2) 용도 : 체육시설공원 3) 사유 : ①가야공원 주변에 위치하고 있어 주민휴식공간, 쉼터로 부적합 or 중복됨(위치 쌩뚱맞음) ②체육시설공원으로 변경하여 주민건강증진 장려 효과 기재 (2) 공용주차장 위치변경 1) 위치 : 가평초등학교 동측 2) 사유 : 초등학교 통행로에 차량 출입 등으로 안전문제 발생 예상 2. 단지 배치도(동 및 세대배치) 1) 人자 동배치로 세대일조, 환기 등 문제로 쾌적성 불리 2) 一형 or ㄴ형 등 배치하여 세대 일조시간, 환기성 등 향상	○동측 소공원은 사전타당성검토 심의 결과 권고사항을 반영한 계획안이며 재개발 정비구역 주변 주민 및 가야고, 개성중 학생들의 휴식공간 제공에 적합하다고 판단됩니다. ○공용주차장은 재개발구역 주변 주민들 및 개금시장을 방문하는 사람들의 편의를 위하여 위치를 설정하였으며 추후 사업시행계획 수립 시 주차장의 출입구를 북측으로 계획하여 초등학교 통행 등 안전문제가 발생 하지 않도록 하겠습니다. ○정비계획 및 정비구역 결정(안)의 건축배치(안)은 관련부서 협의 의견을 반영하여 건축물의 건폐율, 용적률, 높이를 결정하기 위한 (안)일 뿐이며, ○현 계획안은 맞통풍구조과 이면개방형인 타워형구조로 되어 있어 환기와 일조에 문제가 없습니다. ○정비계획 및 정비구역지정이 되고 조합 설립 후 조합, 시공자, 설계자의 협의를 통하여 쾌적한 아파트 단지를 계획하도록 노력하겠습니다.	미반영 추후 반영
재개발 사업 찬성	7	정태정	○현 위치는 낙후된 지역으로서 재개발이 신속히 진행되길 간절한 마음입니다.	○재개발 진행 시 빠른 진행이 될 수 있도록 참고하겠습니다.	반영
	8	이종관	○아파트 공간 거리를 주고 깨끗한 아파트를 지어주시면 감사하겠습니다. ○아파트 안 공간의 휴식처도 해주면 감사합니다. ○그리고 아래 위층 소음 방지를 하면 좋겠습니다. ○하루 속히 결정이 나기를 바라면서 감사합니다.	○추후 사업시행계획 수립 시 참고하겠습니다.	반영

6. 정비계획 결정(변경)도

❙정비구역 결정(안)도

❙용도지역·용도지구 결정(변경)도

❙정비기반시설 및 도시·군계획시설 결정(변경)도

❙가구 및 획지의 규모 결정도

❙건축물의 주용도·건폐율·용적률·높이 결정도

❙토지이용계획도